Egyre inkább szigorodnak az egyéb szálláshely-szolgáltatókra vonatkozó szabályok, ami alatt zömében az airbnb-ben érintett lakásokat értjük. A koronavírus jócskán megváltoztatta az ingatlanpiacot, ami nagyban kihatott a rövid távú bérbeadásokra is. Megéri még beszállni az üzletbe? Milyen feltételeknek kell megfelelnünk? Az airbnb adózás mely formái közül válogathatunk? Airbnb-körkép Magyarországon, 2022-ben.
Mit jelent az Airbnb?
A rövid távra kiadó lakások piacát egyértelműen az Airbnb uralja 2008-as színrelépése óta, amikor is elindították San Franciscóban a közösségi lakáshasználat módszerét. Ennek lényege, hogy magánlakásukat egyfajta apartmanként hirdetik meg a tulajdonosok, ahol átutazókat, turistákat szállásolnak el vagy egy az egész lakást átengedve, vagy csak egy-egy szobát biztosítva a vendégeknek.
Az üzleti modell zsebpénzkeresetnek indult, majd pár év elteltével a globális ingatlanforgalmat és az ingatlanpiacot is súlyosan befolyásoló tényezővé vált. Egyre nagyobb hangsúlyt kaptak a profi lakáskiadók, akik a rövid távú lakáskiadásból élnek, sőt cégek is létrejöttek, hogy magánemberek lakásait alapjában véve hotelként működtessék. Ennek a prosperáló biznisznek vetett véget, legalábbis egyelőre, a koronavírus.
Airbnb Magyarország: hol tart a szabályozás?
2019-ben 16-17 ezer budapesti lakásnál telítődött a piac, most nagyjából hatezret hirdetnek, bizonyos kerületekben pedig a megváltozott követelmények miatt már szinte lehetetlen új belépőként érvényesülni. A szakértők véleménye is megoszlik a témában: vannak, akik szerint most befektetési céllal inkább vidéken érdemes nézelődni, mások szerint pontosan az alacsony kínálat miatt érdemes most belépni az üzletbe. A kínálat csökkenése ugyanis azt is eredményezte, hogy olyan lakásokat is ki tudnak most adni, amilyeneket a COVID előtt el sem lehetett képzelni – “nagymama bútoros” lakások is elérhetőek most.
Magyarországon egyelőre nem vezettek be olyan korlátozásokat, amelyek éves szinten 90 vagy 120 napban maximalizálnák a vendégéjszakák számát, ahogy például Londonban vagy Párizsban történt, de hosszú távon ilyen típusú szigorításokkal is érdemes kalkulálni. Az állam hazánkban az önkormányzatok kezébe helyezi az airbnb lakáskiadás szabályozását, akik igyekeznek a lakók és a vendégek közötti konfliktusokat rendezni. Emellett szükséges a társasház hozzájárulására is ahhoz, hogy engedélyt lehessen szerezni.
Én már több olyan esetet is hallottam, ahol a vevő megvette előre az ingatlant, hogy azt Airbnb-n kiadja, majd ehhez nem járult hozzá a társasház – érdemes tehát előre tájékozódni!
Az airbnb lakáskiadás szabályai
Bérbeadásról akkor beszélünk, ha a lakást hosszabb távú használatra adjuk ki, míg a szálláshely-szolgáltatás esetében a magánszemély ingatlanát csak átmeneti időre bocsátja rendelkezésre, ráadásul némi szolgáltatást is igénybe lehet venni, például takarítást vagy egyéb programok biztosítását. A kis szálláshelyek üzemeltetése cégként, egyéni vállalkozóként vagy adószámos magánszemélyként is történhet.
Magánszálláshelynek minősülnek azok a magánszemélyek vagy egyéni vállalkozók által hasznosított lakások, amelyek
- nem kizárólag szálláshelyként funkcionálhatnak,
- a szobák száma pedig legfeljebb nyolc,
- míg az ágyak száma legfeljebb tizenhat lehet.
Az SZJA-törvény fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemélyként azokat tartja nyilván, akik egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújtanak szálláshelyet, de ugyanazon személy esetében a 90 napot nem lépik túl.
Airbnb bejelentkezés
A kereskedelmi szálláshely szolgáltatása adóköteles szolgáltatásnyújtásnak minősül az áfatörvény értelmében, tehát bejelentkezési kötelezettséggel jár. Adószám kiváltása kötelező, adószám nélkül ezt a tevékenység nem folytatható, a szállásadót pedig az általa nyújtott szolgáltatás után adófizetési, bevallási és számlaadási kötelezettség terheli. Ha rövid távú lakáskiadással szeretnél foglalkozni, bejelentést kell tenned a helyileg illetékes jegyzőnél, aki ennek megtételéről, a tevékenység nyilvántartásba vételéről igazolást állít ki.
A 383/2020. számú kormányrendelet értelmében a szállásadóknak regisztrálniuk kell vendégfogadási tevékenységüket a Magyar Turisztikai Ügynökség által működtetett Nemzeti Turisztikai Adatközponton (NTAK) keresztül. 2021. január 1-től pedig kötelező a digitális okmányolvasó a szálláshelyeken.
Airbnb adózás: egyéb szálláshely-szolgáltatás adózása
Ha az éves bevételed, – ami nem összetévesztendő a jövedelemmel – , nem haladja meg a 12 millió forintot, választhatod az alanyi adómentességet az Áfa törvény értelmében, ami nem egy automatikusan biztosított lehetőség, hanem választanod kell, amikor bejelentkezel a NAV-nál. Fontos, hogy a 12 millió forint éves szinten értendő, azaz időarányosan kell kiszámítani, ha nem az év elején kezded a tevékenységedet. A törvény a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást 2020. január 1-jétől kedvezményes, 5 százalékos adókulcs alá sorolja.
Viszont a külföldről igénybe vett szolgáltatás után fizetendő áfát abban az esetben is ki kell egyenlítended, ha alanyi adómentes vagy. Az Airbnb hirdető oldalának szolgáltatási jutaléka ugyanis áfaköteles, amelyről havonta bevallást kell benyújtanod, és be kell fizetned a 27 százalékos áfát is a tárgyhót követő hónap 20. napjáig. Az ehhez szükséges közösségi adószámot a NAV-tól igényelheted.
Airbnb adózása tételes átalányadózással
Az airbnb adózás egyik legkedvezőbb formája lehet sokak számára, akik nem nagyüzemben végzik a fizető-vendég szolgáltatást, a tételes átalányadózás. Ezt akkor választhatod, ha a tevékenységet a tulajdonodban vagy haszonélvezetedben lévő legfeljebb három – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban folytatod magánszemélyként, nem vállalkozóként.
A tételes átalányadó éves összege szobánként 38 ezer 400 forintot tesz ki, amelyet akkor is meg kell fizetned, ha csak néhány hónapban fogadtál vendégeket az év folyamán. Ezt az összeget egyenlő részletekben kell teljesítened a negyedévet követő hó 12. napjáig, és ebben az esetben nem vonhatod le a jövedelmedből a költségeidet.
Airbnb adózás költségelszámolással
Ha nem vonatkoztatható rád a kedvezményes, tételes átalányadózás, vagy magasak a költségeid, viszont kevés bevételed származik szálláshely szolgáltatásból, akkor a költségalapú elszámolást kell alkalmazni. Itt is kérhetsz áfamentességet, de ebben az esetben 15 százalékos személyi jövedelemadó és a 2022. január 1-jétől 13 százalékra csökkent szociális hozzájárulás is fizetendő, viszont az ebből származó jövedelmedet csökkentheted bizonyos elszámolható tételekkel, például az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatos költségekkel.
Választhatod a 10 százalékos költséghányad alkalmazását is, amikor az önálló tevékenység bevételének 10 százaléka számolható el költségként, és a fennmaradó összeg után kell a 15 százalékos szja-t és a 13 százalékos szociális hozzájárulást megfizetned.
Idegenforgalmi adó rövid távú bérbeadás esetén
Több mint 14 hónapos szünet után, ami a koranavírus-veszélyhelyzetnek volt köszönhető, július 1-jétől újra kell idegenforgalmi adót fizetni, melynek összegéről az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzata nyújthat felvilágosítást. Budapesten jellemzően a szállásdíj 4 százalékát teszi ki az adó, míg vidéken többnyire fix összegekkel találkozhatunk, amelyet a szállásadó gyűjt be, majd fizet be a következő hónap 15. napjáig minden hónapban egy speciális bevallás keretében.
Turizmusfejlesztési hozzájárulás
2020. január 1-jétől turizmusfejlesztési hozzájárulást is köteles fizetni az, aki kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást nyújt, ami akkor is fennáll, ha az adóalany alanyi adómentességet élvez az Áfa-törvény értelmében. Ennek mértéke 4 százalék, alapja pedig a szolgálatás áfa nélküli ellenértéke, befizetésének határideje pedig az adott fizetésre kötelezettre vonatkozó áfabevallási időszak. A koronavírus-veszélyhelyzet miatt a 2021-es időszakra sem kell befizetni a turizmusfejlesztési hozzájárulást.
Egyes kerületekben különadót, pl. építményadót kell fizetni az önkormányzatnak, ami nem lehet magasabb, mint 1846,6 Ft/m2.
További kérdéseid vannak? Fordulj otthonszakértőhöz!
Ha érdekel az ingatlanközvetítés, vagy szükséged van valamelyik ingatlanos szolgáltatásomra, keress bátran elérhetőségeimen, vagy kövess be az Instagramon!
