Mi újság az ingatlanpiacon? 2022 Június

Helyzetjelentés – 2022. június

Ebben a változékony gazdasági helyzetben nagyon fontos, hogy aki ingatlant tervez vásárolni, illetve eladni, (vagy egyszerűen csak érdekeli a téma) az képben legyen az aktualitásokkal. A cikkben a hivatalos statisztikák, adatok mellett főként a saját tapasztalataimat, személyes benyomásaimat osztom meg Veletek.

A kamatok az egekbe szöktek 

Nehéz dolga van annak, aki hitelt szeretne felvenni. A jegybanki alapkamat elképesztően magas, per pillanat 7,75%-nál tart. Ez azt jelenti, hogy hamarosan 10% körül juthatunk majd lakáshitelhez. Összehasonlításképpen, 1,5 évvel ezelőtt még 3%-os (vagy akár ennél alacsonyabb) kamattal is lehetséges volt a hitelfelvétel. Ráadásul az előrejelzések még magasabb kamatokat jósolnak a jövőre nézve. Ennek elsődleges oka a folyamatosan felfelé kúszó infláció. 

Jó tanács: aki csak hitellel megtámogatva tud lakást vásárolni, annak nem érdemes kivárnia. Gondolj csak bele: az emelkedő kamatok az esetleges nyereséget teljesen bekebelezik, sőt, a mérleg nyelve mínuszba billen majd át. Mondok erre egy egyszerű példát. Ha egy 20 millió forintos kölcsönt nézünk, a különbség egy 3%-os, illetve egy 10%-os kamatozású hitel törlesztőrészleténél havonta több mint 100 000 Ft a különbség. Ha a teljes futamidőt vizsgáljuk, az eredmény elkeserítő.

A jelenlegi ingatlanpiaci helyzetről dióhéjban

Rengetegen kérdezik tőlem, hogy szerintem „mikor mennek le” az ingatlanárak. Erre azt szoktam felelni, hogy az elkövetkező néhány hónapban ez biztosan nem fog megtörténni. Amennyiben lesz egy bizonyos mértékű visszaesés, az is csak év végén, vagy a 2023-as év elején kezdődhet meg. 

Fontos tudni, hogy ez egy nagyon lassan mozgó piac, ahol nem egyik napról a másikra történnek változások. Szomorú tény, hogy a vásárlók akkor sincsenek kintebb a vízből, ha néhány hónap múlva 5-10%-kal mérséklődnek az árak. Gyors ütemű, drasztikus csökkenésre pedig semmi esély. Mivel a prognózis szerint az alapkamat év végére akár a 10-12%-ot is elérheti, nem ajánlott várni a vásárlással. Az már csak hab a tortán, hogy idővel valószínűleg a bankok is szigorítanak a feltételeiken, kevesebb hiteligénylésre bólintanak majd rá.

Mi újság a használt lakásokkal?

A bizonytalanság szinte tapintható, ami a piacot is hektikussá teszi. Mostanában több olyan esettel találkoztam, amikor a vevő az utolsó pillanatban visszalépett a vásárlástól. Egy erős árérzékenység és fokozott óvatosság tapasztalható a vevői oldalról, ami a tranzakciók számában is megmutatkozik. A jelenlegi gazdasági helyzetben a brutálisan magas kamatok és infláció mellett kétszer is meggondolják, mi lenne a jó döntés. 

Az elmúlt években hozzászoktak az emberek ahhoz, hogy az árak szinte fixek, alkudozásra csak minimálisan (körülbelül maximum 5% erejéig) van lehetőség. Ez az oka annak, amiért 10-15% engedményt már nem mernek kérni. Ebből is látszik, hogy az árazásnak kiemelt a jelentősége. Ugyanakkor a reális piaci árat most nehezebb meghatározni, mint eddig bármikor. Az interneten rengeteg a fals információ, a túlzottan magas áron meghirdetett lakás, ami nem biztos, hogy ugyanilyen összegért fog elkelni. Aki irreálisan áraz, annak szembe kell néznie az extrém hosszú értékesítési idővel. 

Állami támogatások – mit tudunk eddig?

Az állami támogatási rendszerek (például CSOK, babaváró, lakásfelújítási támogatás) jövője elképesztően bizonytalan. A kormány belengette, hogy szeretné ezeket meghosszabbítani, de egyelőre semmilyen konkrétumot nem hoztak nyilvánosságra. Többek között ez az oka annak, amiért most sokan halogatják a lakásvásárlást.

Szerintem elég valószínű, hogy a feltételek változni fognak. Mivel a piaci hitel már 7% felé kúszott, a kedvezményes, 3% körüli kamatnak rendkívüli mértékben piactorzító hatása van. Így a kormány csak egy bizonyos szegmenst támogat(na), ami hosszú távon nem biztos, hogy előnyös. Ezért gondolom, hogy várható egy bizonyos szintű szigorítás. Ez csak az én meglátásom, az idő majd eldönti, hogyan tovább.

Lassan luxuscikk az új építésű ingatlan 

Egészen mostanáig a zöld hitelnek köszönhetően rengeteg új lakás épült és talált gazdára. A 200 milliárd forintos keret azonban elfogyott, a program nemrég véget ért, és várhatóan nem lesz folytatása. A bizonytalan gazdasági helyzet egyáltalán nem kedvez a beruházóknak. A jelenlegi állás szerint idén marad az 5%-os áfa, de aki jövőre szerzi meg az építési engedélyt, annak már 27%-kal kell kalkulálnia. A kormány erről sem adott még egyértelmű tájékoztatást. 

A zöld hitel kifutásával visszaesett a kereslet az új építésű ingatlanok iránt. Azt tapasztalom, hogy nagyon kevés új építésű lakás van most a piacon, és azok is jelentősen megdrágultak – ennek mértéke sokszor a 20%-ot is eléri. A jobb lokációkban (például IX., a XI. És a XIII. kerületek) minimum 1,2 millió forintos négyzetméter árral kell számolni. A legnépszerűbb prémium környékeken (például az V., a II. és a XII. kerületben) a 2-3 millió forintos árfekvés a mérvadó. Ha ez így folytatódik, lassan luxuscikké válik az új építésű lakás, amit csak egy nagyon szűk réteg engedhet majd meg magának. Az ilyen típusú ingatlanok megvásárlását sem érdemes sokáig halogatni – nemhogy csökkenést, hanem további (szintén 20% körüli) áremelkedést prognosztizálnak a szakértők. 

Úgy gondolom, hogy sikerült lényegre törően megfogalmaznom a legfontosabb változásokat. Ennél is árnyaltabb képet szeretnél kapni az aktuális helyzetről?

Nézd meg az ingatlan update 2022 júniusi adását, amiből ez a cikk is készült. Ebben a közel 30 perces videóban részletesebben, számos példával megspékelve beszélek a témáról.

A cikk végén szeretnék kitérni két új és izgalmas eseményre, ami érdekelhet téged:

  • Az országban először csináltam virtuális 3D open house-t: azaz élőben bejelentkeztem a Facebookon egy 3D-s kamerával, és így mutattam meg 7 db ingatlant.
  • Folyamatosan tervezek élő adásokat azokról az új lakásokról, melyek még nem kerültek meghirdetésre. Erről nem kapsz külön értesítést, ezért érdemes folyamatosan követned engem a közösségi médiában.

Kíváncsi vagy, hogy milyen velem együtt dolgozni?

Kattints ide, és olvasd el, hogy mit mondanak rólam az ügyfeleim.

Szeretnéd az ingatlanod a legmagasabb áron eladni?

Török Dávid ingatlanszakértő

Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni ingatlanod eladását

Scroll to Top