Mindenhol azt hallani, hogy a keresletcsökkenés miatt most különösen nehéz az ingatlanértékesítés. Erre szeretnék rácáfolni! Hogyan adtam el néhány hét alatt úgy egy lakást, hogy azt meg sem hirdettük? Ha kíváncsi vagy, olvasd el ezt a nem mindennapi történetet – és vond le belőle a tanulságot.
Minden egy Instagram üzenettel kezdődött…
Pár hónapja történt, hogy egy hölgy írt nekem Instagramon. A profilhoz nem tartozott kép, ezért először kételkedtem az üzenet hitelességét illetően. Mivel korábban már kaptam megkeresést a social medián keresztül, úgy gondoltam, mit veszíthetek, egy próbát megér. A tulajdonossal, Viktóriával leegyeztettünk egy időpontot, aki elmondta, hogy a belvárosban több ingatlannal is rendelkeznek. Így már motiváltabban álltam az üzlethez, és alig vártam, hogy megnézzem a lakást.
Nagy alapterületű kétszobás belvárosi ingatlan
A szóban forgó lakás az Alkotmány utcában helyezkedik el, ami egy kifejezetten jó lokáció. Egy gyönyörű házba érkeztem meg, aminek a külső homlokzata éppen tatarozás alatt állt. A lakás egyszerű, kifinomult ízlésről árulkodott, semmi luxus, de szépen fel volt újítva. Amit azonnal kiszúrtam, hogy a nagy alapterülethez (több mint 100 m2) képest csak két szoba (nappali + háló) található az ingatlanban. Ez sajnos elég nagy hátrány, hiszen a legtöbben nem ilyen elosztású lakást keresnek. A legfelső emeleti, parlamentre néző panoráma viszont rengeteg dologért kárpótolja az embert, ez abszolút extrának tekinthető. 😊
Mennyi az annyi?
Viktóriának konkrét elképzelései voltak arról, hogy mennyiért szeretné eladni az ingatlant. Szokásomhoz híven a megtekintést követően készítettem egy elemzést és egy szerződéstervezetet. A második ülésünkön még egyszer átbeszéltük az ügyfél igényeit, és jobban belemélyedtünk az együttműködés részleteibe. Elmondtam, hogy szerintem mi az, ami feltehetően nehézséget fog okozni, illetve egy konkrét értékesítési stratégiát is felvázoltam. A reális ár, amit az elemzés alapján határoztam meg, alacsonyabb volt, mint a vevő elképzelése. Viktória nagyon hitt a lakásban, ami nem csoda, hiszen tulajdonosként általában erős az érzelmi kötődés. Végül az általa javasolt magasabb áron kezdtük meg az értékesítést.
Egy hihetetlenül hatékony stratégia: a kapcsolatok mozgósítása
Az ingatlan szándékosan nem került ki egyből a piacra. Először profi anyagokat – képeket, videókat – készítettünk, és egy szuper bemutató videót is leforgattunk. Amíg ezekre vártunk, felhívtam néhány olyan kollégát, akikről tudtam, hogy a belvárosban van vevőkörük. Igyekeztem minél jobban kiemelni az ingatlan előnyeit, különös tekintettel a ház állapotára és elhelyezkedésére, ami befektetőként, vevőként kiemelten fontos szempont. Három kolléga jött el megnézni, ezt követően pedig kiajánlották az ügyfeleiknek (akik közül többen megtekintették személyesen).
Mire elkészültek az anyagok, máris érkezett egy komoly ajánlat…
Épp mielőtt eldördült volna a start pisztoly (vagyis az ingatlan kikerült volna a piacra), az egyik partner jelentkezett, hogy az ügyfele szeretne ajánlatot tenni. Ami kevésbé volt jó hír, az az, hogy az árat túl magasnak találta a potenciális vevő – alá akar menni 20%-kal. Mivel ezt a tulajdonosnak kell eldöntenie, továbbítottam felé az információt.
A még meg nem hirdetett ingatlanoknál az a tendencia, hogy az eladó kivár, abban reménykedve, hogy a piacra lépést követően többen jelentkeznek, és magasabb árat lehet érvényesíteni. Megjegyezném, hogy ez korábban volt jellemző, a mostani változó piacon már kevésbé igaz.
Először nehéz volt Viktóriát meggyőzni, de végül abban maradtunk, hogy egy ennél magasabb, ugyanakkor a kiajánlott árnál valamivel alacsonyabb összeget adunk meg viszontajánlatnak. Így elkerülhető, hogy azonnali feszültség alakuljon ki (ami után szinte lehetetlen az értékesítés). A vevőnek abban is segítettünk, hogyan lehetne ebből az alaprajzból egy jobb adottságú (több szobával rendelkező) ingatlant kihozni. Nem volt sima ügy, de végül másfél hét folyamatos tárgyalás után sikerült megegyezni.
Pro tipp: Ingatlanjogász nélkül soha!
Az ingatlan olyan házban található, ahol az államnak elővásárlási joga van. Szerencsére a vevő a megfelelő ügyvéddel érkezett, aki abszolút tisztában volt az ügyintézés menetével. Mindig el szoktam mondani, hogy mennyire fontos kifejezetten ingatlanjogászt megbízni, hiszen egy sima „mezei” ügyvéd nem rendelkezik a szükséges specifikus szaktudással. Ezen ne spórolj, mert könnyen megütheted a bokádat. A szerződéskötés végén azért csak adódott egy apró bibi: azon ment a diskurzus, hogy kinek is kell kifizetnie az adásvétel lemondási költségét (ami egyébként egy csekély, 50 000 Ft-os összeg). Megsúgom, hogy alapvetően ez az eladó dolga, de itt úgy történt a megállapodás, hogy ez a vevőt terheli. Igen, ilyen esetek is vannak.
A tulajdonjog egyelőre csak részben szállt át a vevőre, az államtól még várjuk a lemondással kapcsolatos dokumentumot. A lényeg, hogy az üzlet összejött, és mindenki boldog. 😊
Amit tanulságként leginkább le lehet vonni, az az, hogy a kapcsolatrendszernek óriási a jelentősége. Biztos vagyok benne, hogy ha a vevő nem kiajánlás útján érkezett volna, a happy end valószínűleg elmarad. Mivel nem kellett másokkal versenyeznie, a vevő motiváltabb volt, jobban hajlott az alkura. Bevallom őszintén, picit tartottam ennek a lakásnak az értékesítésétől, mert habár a lokáció kifejezetten jó, az elrendezés azért mégsem az igazi. Így, a kapcsolataimnak köszönhetően 3 hét alatt elkelt, és mindenki teljesen elégedett.
Ha még ebben a borús piaci helyzetben is szeretnél gyorsan és hatékonyan eladni, keress fel egy felkészült és motivált ingatlanközvetítőt!
Itt találsz jó pár érvet arra vonatkozóan, hogy miért érdemes velem dolgoznod.
