Mi az a vételi szándéknyilatkozat? Mikor célszerű kitölteni és mikor számít kvázi feleslegesnek? Van-e értelme ennek a plusz biztosítéknak az előlegen és a foglalón felül? Melyik fél érdekeit védi? Többek között ezekre a kérdésekre válaszolok a cikkben.
Áttekintés: az ingatlan adásvétel menete, az adásvételi szerződés
Kezdjük az ingatlan adásvétel menetével, hogy egyértelmű legyen mely ponton kapcsolódik a vételi ajánlat a vásárlásba.
- Az eladóban megfogalmazódik az eladás gondolata.
- Az eladó két módon tudja értékesíteni ingatlanát: megpróbálja ő maga eladni vagy ingatlanirodához, szakértőhöz fordul.
- A lakás meghirdetésre kerül különböző csatornákon.
- Vevők jelentkeznek, akik meg is tekintik az ingatlant.
- Az egyik vevő befutó lesz: ő valóban meg akarja vásárolni az ingatlanod.
- A felek először szóban egyeznek meg.
- Ezt követően, pár nap (esetleg egy-két hét) alatt a jogászok elkészítik az adásvételi szerződést, mely tartalmazza az előleg és a foglaló mértékét.
- A felek aláírják a szerződést, amit az ügyvéd ellenjegyez.
- A vételár átutalása az adásvételi szerződésben rögzített ütemezéssel megtörténik.
Vételi ajánlatra azért van szükség, hogy ne legyen olyan időszak, amikor a felek csak a szóbeli megegyezésre hivatkozhatnak.
Hiszen előfordulhat az is, hogy a vevő megtekinti az ingatlant, akár még tetszik is neki a lakás, az eladó pedig a komoly szándékot látva lemondja a többi érdeklődővel egyeztetett találkozót, megszünteti az ingatlan hirdetést. Majd a potenciális vevő mégis egy másik ingatlan mellett dönt.
Persze előfordulhat az ellenkező eset is is, amikor az eladó, bár szóban megegyezett az ingatlan megtekintőjével, végül mégsem neki akarja eladni az ingatlant, mert időközben kapott egy jobb ajánlatot.
A cél minden adásvétel esetében azonban az, hogy ilyen esetek ne fordulhassanak elő, hanem gördülékeny és konfliktusmentes legyen a lakáseladás menete.
Vételi szándéknyilatkozat előszerződés: mikor használják?
Az elfogadott vételi szándéknyilatkozat megkötése, amely jogilag előszerződésnek minősül egy tudatos lépés, viszont nem eléggé elterjedt – aki maga árusítja az ingatlanát, szinte sosem köt szándéknyilatkozatot, pedig érdemes lehet..
Legtöbbször akkor készül ilyen előszerződés, ha közvetítőként egy ingatlanszakértő vagy egy ingatlaniroda is részese az üzletnek. Ebben az esetben az ingatlanszakértő a következő feladatok ellátására kap megbízást az eladótól:
- ingatlan értékének meghatározása,
- hirdetés,
- potenciális vevők felkutatása,
- ingatlan bemutatása,
- az értékesítéshez szükséges dokumentumok beszerzése (pl. Alapító okirat, SZMSZ stb.),
- tulajdonos érdekeinek képviselete pl.: ártárgyalás,
- az adásvétellel járó papírmunkák és adminisztrációk kezelése.
A vételi ajánlatot a felek minden esetben az ingatlanirodánál helyezik el megőrzésre. Az említett dokumentumban a vevő vételi ajánlatot tesz az ingatlan megvásárlására, mellyel ajánlati kötöttsége is keletkezik. A nyilatkozat aláírásával az eladó pedig elfogadja az említett ajánlatot. A dokumentumban szereplő összeg minden esetben foglalónak minősül.
Emellett arról sem szabad elfeledkezni, hogy amennyiben a nyilatkozatot mindkét fél aláírja, úgy az a Ptk. értelmében adásvételi szerződés keletkezik az ajánlattevő és az ajánlat elfogadója között. A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy megszületik a felek közti érdemi megállapodás, és biztosítja, hogy a felek “kivonulnak a piacról”, azaz nem állapodnak meg másokkal.
A dokumentumban szereplő összeg azonban akkor válik jogi értelemben foglalóvá, ha azt a vevő át is adja az eladónak és annak összegéből – meghiúsulás esetén – a károsult felet (vagy feleket) kártérítik.
De mit is tartalmaz egy szándéknyilatkozat?
Vételi szándéknyilatkozat minta tartalom: minek kell benne lennie?
Mivel a szándéknyilatkozat elfogadásával adásvételi szerződés jön létre, ezért fontos, hogy a vételi szándéknyilatkozat tartalmazza azokat az üzletileg releváns fő szempontokat, amelyeket egy adásvételi szerződésnek is tartalmaznia kell.
Tartalmi elemek:
- a felek személyes adatai (mint a születési név, hely, dátum, anyja neve, különböző okmányainak sorszáma és elérhetőségek),
- a nyilatkozat tárgyának, jelen esetben az ingatlannak az adatai (cím és helyrajzi szám, terület nagysága, ill. a tulajdoni lapon fellelhető információk: bejegyzett jogok, terhek),
- a vételi ajánlat hatályának időtartama,
- fizetési határidő, feltételek és birtokbaadás: a teljes vételár kifizetésének módja és határideje, a birtokbaadás feltételei és dátuma,
- nyilatkozat a lakás épségének elismeréséről.
A Lakástörvény 2021. január 1-vel életbe lépő módosítása értelmében az ingatlanos nem szerkeszthet adásvételi szerződést, ezért a dokumentumokat minden esetben ügyvéd, vagy közjegyző készíti el, az ingatlanértékesítő csupán csak adatokkal egészítheti ki azt. A dokumentumtartalmát azonban semmilyen körülmények között nem változtathatja meg.
Elállás vételi szándéknyilatkozattól
A vételi ajánlatban meghatározott összeg tulajdonképpen egyfajta foglalónak (ha akként adják!) felel meg, azzal a különbséggel, hogy nem az adásvételi szerződés tartalmazza. A vételi szándéknyilatkozat lemondása emiatt költséges lehet, a folyamat pedig hosszú időt vehet igénybe.
Aki eláll a vételi szándéknyilatkozattól, az elveszti a benne meghatározott letéti összeget is – ha pedig eladóként lépünk vissza, akkor nekünk kell visszafizetni az említett összeget. Viszont ahogy fentebb is írtam, az összeg és a károsultak részesedése tetszőleges, azt a felek közösen határozzák meg a nyilatkozat létrehozása előtt.
Vételi ajánlat – a legfontosabbak
A szándéknyilatkozat előnyei közé tartozik, hogy:
- azonnal biztosítékot adhat a felek számára,
- elfogadás esetén létrejön az ingatlan adásvételi szerződés, így meggyorsíthatja a folyamatot,
- kártéríti a feleket,
- az eladó csak a komoly vevőkkel fog tárgyalni, így sok időt spórol meg.
Hátrány viszont, hogy nem ad gondolkodási időt a feleknek, így sokszor meggondolatlanul kötik.
Kérdésed van? Fordulj hozzám bizalommal akár a vételi szándéknyilatkozattal, akár egyéb ingatlannal kapcsolatos ügy miatt. Keress elérhetőségeimen, vagy kövess be az Instagramon!
