Az elmúlt hetekben rengeteg cikket lehetett olvasni a rövid és hosszú távú lakáskiadással kapcsolatban. Mivel nekem is sok befektető ügyfelem van, akik a megfelelő döntések meghozása érdekében hozzám fordulnak információért, fontosnak tartottam megfelelően elmélyülni a témában. Szakértőkhöz fordultam, azt akartam megtudni, mi zajlik a felszín alatt.
Az elmúlt évek egyik legjobb befektetése a rövid távú lakáskiadás volt. Vannak olyan budapesti kerületek, kerületrészek, ahol az elmúlt időben szinte csak befektetési, vagy spekulációs céllal történtek tranzakciók. A kétszámjegyű hozamok és a példátlan, éves 10% feletti ingatlanár növekedés sokakat vonzott. Gyakorlatilag a semmiből, néhány éven belül egy új iparág nőt ki, aminek sokan voltak haszonélvezői. A piac azonban egyik napról a másikra megváltozott. Annak érdekében, hogy valós képet kaphassak a jelenlegi helyzetről, a várható jövőről és arról, mennyire éri meg a továbbiakban ezzel foglalkozni, megkérdeztem 4 lakás menedzsmenttel foglalkozó cég tulajdonosát. Ebben a cikkben az Ő tapasztalataikat és véleményüket olvashatjátok.
Hogyan jutottunk idáig?
Az utóbbi években Budapest és Magyarország egyre közkedveltebb célponttá vált a turisták körében. Ezt segítette, hogy a kormány erősen támogatta a szektort, egyre több nemzetközi rendezvényt csábítottak hazánkba. A turizmus növekedésében voltak, akik meglátták a lehetőséget és úgy döntöttek, kiadják lakásukat az ideérkezőknek. Mivel az üzlet vonzó volt – hiszen magasabb hozamot lehetett elérni, mint a hosszú távon (min 1 év) kiadott ingatlanoknál, így egyre nagyobb tőke áramlott be. Megjelentek a befektetők, akik kifejezetten erre a célra vásároltak ingatlanokat. Ők nem akartak a kiadással és az ezzel járó feladatokkal foglalkozni, ezért lakásmenedzsment vállalkozások alakultak kiszolgálásukra. Odáig jutottunk, hogy az év elején Budapest belvárosában több ezer lakást hasznosítottak ilyen céllal.
A gyorsan fejlődő új iparág nem volt szabályozott. Az állam folyamatosan nehezítette a tevékenységet adminisztratív és adó terhekkel, hogy szabályozott keretek közé kerüljön a tevékenység. Sajnos még jelenleg is probléma a “feketézés” (engedély nélküli tevékenység), a rövid távon kiadott lakások kb. 30% így működik. Ezenkívül a szállodaipari lobby és a környéken élő lakástulajdonosokkal is folyamatos a küzdelem. Az önkormányzati választások során is nagy hangsúlyt kapott a téma. Vannak kerületek, ahol már nem is lehet engedélyt kapni ilyen tevékenységre.
2019 rekord év volt. Soha ennyi turista nem érkezett az országba korábban. A várakozások szerint 2020 még ezt is felülmúlta volna, köszönhetően a nemzetközi eseményeknek, amiknek Magyarország adott volna otthont.
Hogyan reagált a piac?
Bár volt aki arról számolt be, hogy a befektető azonnal eladta a portfóliója közel felét, ez azonban inkább egyedi esetnek számít. A szolgáltatók portfóliójának csak kis része került értékesítés alá és tudomásuk szerint a befektetők nem is tervezik eladni ingatlanjaikat. A legtöbb befektetőnek nem ebből a tevékenységből származik a fő bevétele, nincsenek eladási kényszerben. Új ingatlan vásárlását az árak csökkenése ellenére is kevés befektető tervezi.
A legtöbben kiváró álláspontra helyezkedtek. A médiában olvasható rémhírekkel ellentétben alacsony azon lakások száma, amelyek hitellel terheltek. Ez az egyébként is alacsony szám oszlik meg a hosszútávú és a rövidtávú lakáskiadók között. A kivárás mellett az szól, hogy a szépen berendezett és bútorozott lakásba olyasvalaki jön, aki nem vigyáz rá, rövid időn belül lelakja, és nagyobb kárt okoz, mintha üresen állna. A többiek pedig úgy vannak vele, hogy a kis bevétel is jobb, mint a semmi.
A kiadó lakások piacon megjelent nagy kínálat lenyomta a bérleti díjakat. Vannak, akik szerint ezeken a nyomott bérleti díjakon nem érdemes kiadni. A legtöbben még bíznak abban, hogy a helyzet gyorsan megoldódik, feloldják a korlátozásokat és visszatérhetnek a turisták. Éppen ezért középtávra (3+3 hónapos időtartamra) adják ki a lakásokat, jellemzően a garzonokat, melyek a piac kb. 80%-át teszik ki, így könnyen tudnak reagálni a változásokra.
A menedzsment cégek között volt olyan, aki bérel ingatlanokat és azt rövid távon tovább adja bérbe (természetesen a tulajdonos tudomásával és hozzájárulásával). A legtöbb esetben ezen lakások bérleti díja újratárgyalásra került.
Mikor indulhat újra a turizmus?
Ebben a kérdésben volt a legnagyobb eltérés a válaszok között. A legoptimistább is leghamarabb szeptemberre számít arra, hogy újra tud indulni a piac. A legkevésbé optimista 1 évet jósolt, ami jövő tavaszt jelent. A teljes helyreállást, amikor újra annyi turista érkezhet, mint eddig 1-2 év közé várják. Ennek fő oka, hogy az embereknek vissza kell nyerniük a biztonságérzetüket az utazással kapcsolatban. Sokban van félelem és rossz élmény azzal kapcsolatban, hogyan tudott ebben a helyzetben hazajutni.
izakodásra ad okot, hogy a kormány kiemelt szektornak nyilvánította a turizmust és támogatásokat irányzott elő annak megsegítésére. Emellett sok lesz az elhalasztott utazás, viszont várhatóan kevés szabadsága lesz az embereknek, kevesebb elkölthető jövedelme, és nem lehet tudni mennyire lesz korlátozott az utazás lehetősége, pl.: hány légitársaság fog csődbe menni. Ezek mind befolyásolni fogják a szektor alakulását.
Jó üzlet marad-e rövid távon kiadni?
A rövid és tömör válasz erre, igen! A szektor nagyon összetartó. A Pihentesd a dokit kezdeményezést is ők indították el. Szeretnék a helyzetet arra használni, hogy tovább fehéredhessen a piac, és megfelelően legyen szabályozva. Azt gondolják ez mindenkinek az érdeke.
Rövid távú kiadás során továbbra is magas hozamra lehet számítani. A jól bejáratott profillal rendelkezők könnyedén újra fogják építeni ügyfélkörüket meglévő értékeléseiknek köszönhetően.
Akik új szereplőként szeretnének belépni, azoknak viszont nem lesz könnyű dolga. Egyrészt jelenleg nehéz új engedélyt szerezni, magasabbak a beszállás költségei, illetve a mostani ingatlanárak mellett kevésbé éri meg, mint korábban. A szállodák részéről is nagyobb lehet a nyomás, mert alacsony árakkal akarják majd magukhoz csábítani a turistákat, így sokan ezt az alternatívát preferálhatják a lakásokkal szemben. Jobban át kell gondolni, milyen koncepcióval érdemes elindulni. Garzon helyett valószínűleg a nagyobb lakásokban lehet potenciál, mert ilyenből még kevés van.
