Rövid távú lakáskiadás – még mindig jó befektetés?

>> szakértői interjú <<

Több mint két év telt el azóta, hogy a rövid távú lakáskiadásról egy átfogó cikket írtam. Úgy éreztem, mindenképpen fontos lenne aktualizálni a témát, és megnézni, hogy most, a 2023-as év elején megéri-e belevágni egy ilyen projektbe.

Ebben hatalmas segítségemre volt Schumicky Balázs apartmantanácsadó, üzemeltető, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke. A következőkben a vele készített interjút olvashatjátok.

 

  • Mit értünk rövid távú lakáskiadáson? Miben különbözik a hosszú távú lakáskiadástól? 

A rövid távú lakáskiadás, mint jogi kategória nem létezik. Ez csak egy köznyelvben meghonosodott kifejezés. A tevékenység hivatalos megnevezése a szálláshely-szolgáltatás, ezen belül létezik magánszálláshely, illetve egyéb szálláshely kategória – (leginkább) attól függően, hogy magánszemély vagy cég/egyéb jogi személy áll-e a tevékenység mögött.

Fontos megjegyezni, hogy a rövid távú lakáskiadás nem feltétlenül egyenlő az „airbnb-zéssel” – ez ugyanis egy konkrét szálláshely közvetítő platformot jelöl. Szép számmal akadnak olyanok is, akik például a booking.com-ot vagy a szallas.hu-t használják erre a célra. 

 A hosszú és rövid távú lakáskiadás csak abban hasonlít egymásra, hogy mindkettő egy adott ingatlanban zajlik. Egyébként teljesen más adózási és jogszabályi előírásoknak kell megfelelni. 

  • Kell hozzá szakember, vagy bárki belevághat? 

Az, hogy valaki rendet és tisztaságot tart, kedves a vendégekkel (vagyis jó házigazda), az önmagában még édeskevés. A kérdés az, hogy hogyan lehet az elérhető legmagasabb maximális profitot kihozni az üzletből. Ez egy külön szakma, amit meg lehet és meg is kell tanulni. Ebben nyújtanak támogatást az olyan tanácsadó cégek, mint az apartmantanacsadas.hu

Büszke vagyok rá, hogy már többszáz házigazdát képeztünk ki sikeresen a feladatra! Emellett a szálláshely minősítésében, üzemeltetésében, illetve az engedélyezési procedúra lefolytatásában is teljes körű segítséget tudunk adni. A Magyar Apartmankiadók Egyesületének az elnökeként pedig az a küldetésem, hogy edukáljuk a döntéshozókat és a nyilvánosságot, valamint előmozdítsuk a szektor hatékony érdekérvényesítését.

Természetesen oktatás nélkül is elsajátítható a tevékenység, azonban a tanulópénz összege több százezer forintra is rúghat. Ellenben, ha előzetesen megvannak a szükséges ismeretek, ettől nem kell tartani. Amivel szintén nem árt tisztában lenni, azok a kerület specifikus szabályok, amelyek megnehezíthetik, vagy akár el is lehetetlenítik a legális üzemeltetést. 

  • Mennyire könnyű, vagy éppen nehéz belépni a piacra?

Az ingatlanárak és a hitelkamatok emelkedése miatt most nehéz saját tulajdonú lakásra szert tenni. Viszont ha ez már megvan, a legtöbb ember számára (elsőre) könnyűnek tűnhet a dolog. Hiszen nem „agysebészet” be- és kiengedni a vendégeket, illetve beszedni a szállásdíjat. 

Sokan nem gondolnak bele, hogy nem csak ennyiről szól ez a történet. Ha valaki szeretne megfelelni a jogszabályoknak, és nem azon aggódni, hogy mikor kopogtat be hozzá a NAV, neki számos előírást be kell tartania. Kezdve azzal a hosszú procedúrával, amit a szálláshely nyilvántartásba vétele jelent. 

  • Milyen hatással volt a szektorra a covid és a jelenlegi gazdasági időszak?

Régen a piac kiszámítható volt, azonban a világjárvány hatására összeomlott, hektikussá vált. A csúcsidőszakban, 2019. augusztus környékén 16-18 ezer magán- és egyéb szálláshely működött Budapesten. A covid mélypontja alatt ez a szám mintegy 6000-re esett vissza. Éppen hogy megkezdődött egy lassú kilábalás, idén tavasszal az orosz-ukrán háború húzta keresztül a lakáskiadók számításait: az orosz turisták eltűntek, és más országokból sem akartak idejönni. A kezdeti rövid pánikot követően viszont többezer menekültet kellett elszállásolni, ami a kereslet radikális bővülését jelentette. 

Az év második felében berobbanó energiaválság az egész ingatlanpiacot felforgatta. Sokan nem merik rövid távra kiadni a lakásukat a téli hónapokban, mert tanácstalanok a rezsiszámla nagyságát illetően. 

A rövidtávú távú lakáskiadás célpiacát a külföldi turisták jelentik. Az inflációval Nyugat-Európa is küzd, ezért az egyik opció, hogy a piac teljesen befagy az év végi időszakban. Én egy pozitívabb forgatókönyvben bízom, ami szerint a forint gyengülése pont, hogy kedvező lesz számunkra. A drasztikus áremelkedések következtében a külföldi turisták az olcsóbb lokációkat részesítik majd előnyben (mint amilyen Magyarország).

  • Mi jellemzi a rövid távú lakáskiadás mostani helyzetét? 

Befektetési célú ingatlanvásárlás során a lényeg a profit realizálása, vagy legalább az, hogy az extrém magas, 20%-os infláció mellett minél kisebb legyen a pénzünk reálérték vesztése. 

A hosszú távú lakáskiadásból származó, 2-4 % körüli hozam Budapesten jelenleg értékelhetetlen a mostani ingatlanárak mellett. A rövid távú lakáskiadás általában már jobb lehetőségekkel kecsegtet. Amit a tulajdonosok a kalkuláció során nem vesznek figyelembe, az az időtényező. A tevékenységre fordított munkaórákat, az állandó (éjszakai, hétvégi) készenlétet is be kell árazni!

  • Milyen jövőbeli kilátások vannak? Mit tanácsolsz azoknak, akik most szeretnének belépni a piacra?

A rövid távú ingatlankiadásban még mindig rengeteg potenciál rejlik. Véleményem szerint a piac nem fog összeomlani, ugyanakkor lényeges, hogy megfontolt döntéseket hozzunk, és egy jól átgondolt stratégiával alkalmazkodni tudjunk a változásokhoz. Ugyanakkor ma már vannak ennél a befeketésnél jóval biztonságosabb, garantált hozamot biztosító befektetési formák (pl. diszkontkincstárjegyek, állampapírok 10-13% hozammal), melyek munka nélkül szállítják a pénzt, szemben a meglehetősen kockázatos és nagyon munkaigényes rövidtávú szálláshely szolgáltatással. Mindenképpen megfontolt, az egyéni élethelyzethez igazodó döntés szükséges.

A korszerűsítés mellett az ingatlan „okosítása” egy nagyon jó megoldás, ha attól tartasz, hogy a bérlő pazarolni fogja az energiát. Egy intelligens rendszerrel például az is megoldható, hogy ha valaki kinyitja az ablakot, akkor automatikusan kikapcsoljon a fűtés/hűtés.

Eddig a piac 20-25%-át a feketézők tették ki, azonban egy 2023. január 1-től életbe lépő EU-s jogszabály miatt jövőre drasztikusan beszűkül ez a lehetőség. A NAV minden korábbinál egyszerűbben juthat majd hozzá az adatokhoz, ezért nem érdemes hazardírozni. Hab a tortán, hogy 2023-tól az airbnb.hu-n történő kifizetéshez kötelező lesz igazolni, hogy legálisan végezzük a tevékenységet, vagy legalábbis rendelkezünk adószámmal. A piac fehérítése miatt több szálláshely-szolgáltató eltűnhet, ami egy remek lehetőség az új belépők számára.

Az interjúban elhangzottak megerősítettek abban, hogy az elszálló energiaárak és a rekord magas infláció ellenére megéri rövid távú kiadásban gondolkodni, ilyen célra vásárolni ingatlant. A speciális kerületi szabályok ismeretében segítek olyan lakást találni, ami tökéletesen megfelel a feltételeknek!

Beszéljük át a részleteket

 

Szeretnéd az ingatlanod a legmagasabb áron eladni?

Török Dávid ingatlanszakértő

Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni ingatlanod eladását

Scroll to Top