Még mindig a recesszió időszakát éljük. Az emberek ilyenkor óvatosabbak, ami a kölcsönigénylések számában is megmutatkozik. Mi jellemezni 2023-ban a piacot? Milyen lehetőségei vannak azoknak, akik most mégis hitellel szeretnének házat, lakást vásárolni?
Nagy Gábor független hitelszakértő már több mint 10 éve tevékenykedik pénzügyi területen. Szakterülete a vállalati és lakossági hitelezés, 3 éve az egyik legismertebb ingatlanközvetítő-hálózat, az Otthon Centrum partnereként is dolgozik. Ezúttal Ő válaszolt a kérdéseimre.
Mennyire könnyű, vagy éppen nehéz most lakáshitelt felvenni. Jobb, vagy rosszabb a helyzet, mint 1 évvel ezelőtt?
Nem lett jobb vagy rosszabb a helyzet – bár tény, hogy a feltételek némiképp szigorodtak. Akinek van jövedelme, és megfelel a kritériumoknak, annak továbbra is nyitva áll a hitelfelvétel lehetősége.
Az első lakást nem tudod rosszkor megvenni – hiszen ez egy jelentős mérföldkő, és egyben egy hosszú távú cél.
Ezt általában nem eladni, hanem örökíteni fogja a vevő, esetleg idővel egy nagyobbra cseréli. Saját lakást fizetni mindig előnyösebb, mint egy albérletet, aminek a tulajdonjogát soha nem szerezzük meg. Ha eljön a lakáscsere ideje, már nem egy teljes vételárról, hanem csupán különbözetről beszélünk – ami kisebb anyagi megterhelést jelent.
A 13%-os jegybanki alapkamat elég régóta stabilan tartja magát. A tetőzésen túl vagyunk, szép lassan, de javulóban a helyzet. Például a BIRS és a BUBOR, amik a banki kamatok alapját adják, mintegy több mint 2%-ot csökkentek az elmúlt időszakban.
A standard piaci hitelek kamatai jelenleg 8,5-11% körül mozognak, a THM 9,5%-tól akár 13%-ig – vagyis nem követték le az alapkamatot. Ez azért van, mert a pénzintézetek érzik, hogy a versenyben maradás érdekében nem nagyon léphetik át a bűvös 10%-os lélektani kamat határt, mivel akkor drasztikusan megcsappanna a hitelfelvételek száma. Egy hitelközvetítő szakember segítségével ezek százalékok alacsonyabbak lehetnek, egyedi kamatkedvezmény igénylésével.
Hogyan befolyásolja a jelenlegi gazdasági helyzet a lakáshitel felvételt?
Jó úton haladunk ahhoz, hogy idén, vagy legkésőbb a jövő év elején elérjük az egy számjegyű (10% alatti) inflációt. Optimista előrejelzések szerint év végére akár 7% körül is alakulhat. A januári csúcspont után áprilistól végre a fogyasztóiár-index csökkenését láthatjuk.
Forrás: ksh.hu
Forrás: ksh.hu
A hitelfelvételi kedvben 2023. első félévében visszaesés volt tapasztalható az előző év azonos időszakához képest. A piac némileg átrendeződött: sokan azért vettek fel szabad felhasználású jelzáloghitelt, hogy azt állampapír vásárlására fordítsák.
A statisztikák elemzésénél fontos figyelembe venni, hogy a 2022-es év elején a Zöld Otthon Program miatt volt sok kölcsönkérelem, ami mostanra már kifutott.
A szokásos nyári uborkaszezon ellenére az év második felében élénkülés látható a hitelfelvételi kedvben.
Változnak a CSOK és a Babaváró feltételei. Milyen hatással lehet ez az ingatlanpiacra és a hitelfelvételre?
Az imént említett fellendülés minden bizonnyal tovább fog erősödni nyár közepétől, vagy legkésőbb év vége felé, hiszen már csak december 31-ig lehet a CSOK-ot és a Babavárót a korábbi feltételekkel megigényelni. 2024-től radikális változások lesznek a családtámogatások háza táján, ezért sokan előrehozzák a vásárlást.
Ők vevőként, illetve – egy esetleges lakáscsere miatt – eladóként szép számmal jelennek majd meg a piacon. Értelemszerűen főként azokon a településeken fognak ingatlant vásárolni, melyek jövőre már nem szerepelnek az új CSOK-listán.
Milyen típusú lakáshitelek érhetőek el? Fix vagy változó kamatozású hitelt éri meg jobban felvenni?
A havonta, negyedévente változó kamatozású hitelek teljesen eltűntek. 5 év fix kamattal futó konstrukciót se nagyon találni a pénzintézetek kínálatában.
A piacot most a 10 éves kamatperiódus vagy a futamidő teljes hosszában rögzített kamattal rendelkező pénzügyi termékek uralják.
A jövőt lehetetlen megjósolni. Ezért azt, hogy melyik a jobb választás, mindig a hitelfelvevő kockázatvállalási hajlandósága dönti el. Szerencsére semmi sincs kőbe vésve. Ha később drasztikusan lecsökkennek a kamatok, a hitelkiváltás például egy nagyszerű lehetőség, ami bárki számára adott. Így a kamat, a törlesztőrészlet, valamint a teljes visszafizetendő összeg is csökkenthető.
Mi az a JTM és hogyan változik július 1-től? Kik azok, akik rosszabbul járnak?
A Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató egy igen „beszédes” arányszám. Azt mutatja meg, hogy a jövedelem mekkora százalékban fordítható hitel fizetésére. Hitel alatt nemcsak a felvenni kívánt lakáskölcsön értendő, hanem minden meglévő tartozás.
2023. július 1. előtt 500 000 Ft volt a jövedelmi határ. Aki ennél kevesebbet keresett, annak (legalább 10 éves kamatperiódusú jelzáloghitel esetén) maximum 50%-ban, aki ennél többet, annak legfeljebb 60%-ban volt terhelhető a jövedelme.
Idén júliustól szigorodtak a szabályok: akik a havi 500-600 000 Ft-os sávba esnek, ők 10%-kal kevesebbet, azaz csupán a fizetésük felét fordíthatják hitelre.
Melyek a hiteligénylés legfontosabb lépései?
Az első lépés mindenképpen a hitelképesség és a lehetőségek felmérése legyen! Akkor is, ha egyébként még nincs meg a kiszemelt ingatlan. Ezt sokan későbbre halasztják, és nem ritka, hogy emiatt elbukják a több milliós foglalót. Szintén lényeges kideríteni, hogy az adott házat, lakást elfogadja-e a bank fedezetként.
Az ingatlanvásárlás során rengeteg a buktató. Ha valaki ezeket szeretné elkerülni, egy megbízható ingatlanos és egy tapasztalt hitelszakértő segítsége nélkülözhetetlen.
Ha fáj az ember térde, nem fogorvost fog hívni. Ugyanez igaz az ügyvédekre is. Mindkét fél számára biztonságot nyújtó, mindenre kiterjedő adásvételi szerződés kizárólag (rutinos) ingatlanjogásszal készíthető.
Ha jó kezekben van az ügylet, a vevőnek elég csupán 3-4 találkozót lebonyolítania ahhoz, hogy a tranzakció sikeres legyen.
Mikor érdemes hitelszakértőhöz fordulni? Miben tud segíteni egy ilyen szakember?
Aki banki kölcsönnel szeretne ingatlant vásárolni, annak mindenképpen javasolt hitelszakértőhöz fordulnia. Egy jó szakember, amikor csak lehetséges, előminősítetti az ügyfelet. A banktól érkezik egy írásos visszajelzés, hogy felvehető-e a hitel, és ha igen, milyen összegben. Ez hatalmas biztonságot jelent, ráadásul az eljárás teljesen ingyenes.
Szerencsére az ügyfeleim nem sokat érzékelnek abból, hogy az ingatlanvásárlás mennyire összetett, soklépéses folyamat. Ez azért van, mert szinte mindent elintézek helyettük, így ők rengeteg időt és fejfájást megspórolnak.
Az egyedi kamatok világát éljük. A bankokat egymással meg lehet és meg is kell versenyeztetni! Ahhoz, hogy ez jó eredményre vezessen, szakember közreműködésére van szükség – olyanra, akinek megvannak a kapcsolatai,aki ismeri a folyamat minden „csínját-bínját”, finom szakmai fogásait. Akár 0,5-1,5%-os kedvezmény is igénybe vehető a standard banki kamatokhoz képest, ami egy 10-20 éves futamidőnél milliós tételre rúghat.
Ha a vevő hitelszakértőhöz fordul, és megvan egy előminősítés, előszűrés, az az eladó számára is előnyös. Így jó eséllyel nem fog meghiúsulni az üzlet, és minden a terv szerint haladhat.
Már akkor érdemes Gábort felkeresned, amikor még csak fontolgatod az ingatlanvásárlást!
Ha pedig lakásod, házad gyors és gördülékeny eladásához keresel szakszerű segítséget, vedd fel velem a kapcsolatot.
