Lakás adásvételi szerződés aláírása

Lakás adásvételi szerződés menete

Ingatlan adásvételi szerződés: ügyvéddel vagy anélkül? Milyen költségekkel jár? Mik a buktatói? Mit tartalmazzon a szerződés? Vannak-e feltételei? Összeszedtem a válaszokat a leggyakoribb kérdésekre!

Az ingatlan eladásához szükséges dokumentumokról már írtam, a legfontosabb viszont az, hogy megszülessen az adásvételi szerződés, amihez szükség van

  • a felek személyes adataira,
  • az ingatlan adataira (méret, alaprajz, tulajdoni lapon fellelhető információk)
  • a fennálló adósságok, tartozások összegzésére,
  • a fizetés módjának, határidejének megszabására,
  • és az átruházás feltételeinek lefektetésére.

Ingatlan adásvételi szerződés: ügyvéddel vagy anélkül?

Az adásvételi szerződés megkötése tulajdonképpen lehetetlen ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyzése nélkül, tehát a legtöbb esetben nem lehet megkerülni azt, hogy ügyvédet fogadj. 

Az ügyvédi díj mértéke nem annyira számottevő egy ekkora jelentőségű üzlet esetén: egy több tízmilliós ingatlan megvásárlásakor furcsa azon spórolni, hogy minden jogilag rendben legyen. Budapesten az ügyvédi díj általában az ingatlan értékének 0.5-1%-a.

Én ezért azt tanácsolom, hogy mindig kérd ügyvéd véleményét a szerződésről (ráadásul olyanét, aki napi szinten foglalkozik ingatlanos ügyekkel – egy válóperes ügyvéd nem biztos, hogy annyira otthonosan mozog a témában). 

Lakás adásvételi szerződés menete

A lakás adásvételi szerződés menete egészen röviden is összefoglalható: szerezd be a szükséges dokumentumokat, és figyelj arra, hogy meddig érvényesek a személyes irataid. Volt már olyan, hogy valakinek a szerződés aláírása előtti egy-két héttel járt le a személyi igazolványa, emiatt nem tudott szerződni. 

Ne csak a személyes iratokat, de a tulajdoni lapot is ellenőrizd: nézd meg, hogy van-e bejegyzett haszonélvezeti, elővásárlási, vagy egyéb vagyoni értékű jog az ingatlanon. Ugyanúgy ellenőrizni kell azt, hogy van-e teher a lakáson.

Ingatlant csak tehermentesen lehet átadni, így legkésőbb a birtokba adásig hitelt érdemlően bizonyítani kell, hogy az ingatlanon nincs teher.

Társasházi lakás esetén érdemes az SZMSZ-t is elkérni és a használati jogról tájékozódni. Fontos továbbá az energetikai tanúsítványok beszerzése is.

Ha a vevő hitelt vesz fel, akkor banki szabályozások alapján néhány plusz pont is be szokott kerülni a szerződésbe.

Ezután nincs más hátra, mint a szerződés megkötése ügyvéd és közjegyző jelenlétében: ezután pedig olyan feladataid maradnak majd, mint a vételár kifizetése, vagy például a közművek átírása.

Mik az ingatlanvásárlás költségei? 

Gyakori tapasztalat, hogy sokan nem kalkulálnak az ingatlanvásárlás járulékos költségeivel, vagy nem minden extra költséget vesznek figyelembe. 

A vételáron felül ugyanis kalkulálni kell

  • a vagyonszerzési illetékkel (a vevőt terheli, az ingatlan értékének 4%-a),
  • az ügyvédi és szakértői díjakkal,
  • a hitel költségeivel,
  • a földhivatali illetékkel és a tulajdoni lap lekérésének díjával,
  • és a közmű átírás költségeivel is.

Nem beszélve a felújítási, bútorozási kiadásokról.

Az ingatlanvásárlás költségei nem csak a vevőt sújthatják: az eladót

Illetve mindkét fél számára plusz ráfordítás lesz maga a költözés is.

Mik a lakás adásvételi szerződés buktatói?

Az adásvételi szerződés buktatói pont akkor szoktak előtérbe kerülni, amikor nincs egy tüzetesen átnézett szerződés a birtokunkban, vagy nem tájékozódtunk megfelelően az ingatlan tulajdonosi hátteréről.

A haszonélvezeti jog és az elővásárlási jog

A bejegyzett haszonélvezeti jog megtalálható a tulajdoni lapon, jelzi a vevő számára, hogy az ingatlant hiába vásárolja meg, azt a haszonélvező használhatja, kiadhatja az ingatlan rendeltetésének megfelelően. Tehát az ingatlan megvásárlásával a vevő csak tulajdont szerez, de az ingatlanba nem költözhet be.

Ennek megfelelően az ingatlan értéke is sokkal alacsonyabb bejegyzett haszonélvezeti jog esetén – ha észrevesszük. Ahhoz, hogy az ingatlant valóban birtokba lehessen venni, a jog birtokosának le kell mondania a haszonélvezetről.

A másik gyakori buktató az elővásárlási jog – bár nem is igazán buktatóként kell rá tekinteni, inkább egy olyan tényezőként, ami jelentősen megnehezítheti, hosszabbíthatja az adásvételt. Elővásárlási jogot a tulajdonostársak élveznek (tulajdonosi hányad vásárlása esetén), illetve lakóközösségek, ikerházak esetén a szomszédok. 

Emiatt tehát lemondó nyilatkozatokra van szükség az elővásárlási jog birtokosaitól.

Meghatalmazás ingatlan eladáshoz

A meghatalmazás ugyan nem buktató, de fontos tudni, hogy ugyanolyan formában kell készülnie, mint annak az okiratnak, aminek aláírásában a meghatározott eljár. Tehát egy adásvételi szerződés esetén, melyet ügyvédnek ellenjegyeznie kell, a meghatalmazásnak is úgy szükséges elkészülnie, hogy azt ügyvéd ellenjegyezte.

Érdemes pontosan meghatározni azt, hogy a meghatalmazott milyen ügyekben járhat el: mihez van joga és mihez nem? Beléphet és bemutathatja az ingatlant a vevőnek? Vehet át pénzt? Ezt mind érdemes a meghatalmazónak és ügyvédjének közösen meghatározni.

Kérdésed van? Fordulj ingatlanszakértőhöz!

Kérdésed van? Fordulj hozzám bizalommal bármilyen ingatlannal kapcsolatos ügy miatt. Keress elérhetőségeimen, vagy kövess be az Instagramon!

Social

Kövess a közösségi médiában

Szeretnéd az ingatlanod a legmagasabb áron eladni?

Török Dávid ingatlanszakértő

Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni ingatlanod eladását

Scroll to Top