Ingatlan adásvételi szerződés: ügyvéddel vagy anélkül? Milyen költségekkel jár? Mik a buktatói? Mit tartalmazzon a szerződés? Vannak-e feltételei? Összeszedtem a válaszokat a leggyakoribb kérdésekre!
Az ingatlan eladásához szükséges dokumentumokról már írtam, a legfontosabb viszont az, hogy megszülessen az adásvételi szerződés, amihez szükség van
- a felek személyes adataira,
- az ingatlan adataira (méret, alaprajz, tulajdoni lapon fellelhető információk)
- a fennálló adósságok, tartozások összegzésére,
- a fizetés módjának, határidejének megszabására,
- és az átruházás feltételeinek lefektetésére.
Ingatlan adásvételi szerződés: ügyvéddel vagy anélkül?
Az adásvételi szerződés megkötése tulajdonképpen lehetetlen ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyzése nélkül, tehát a legtöbb esetben nem lehet megkerülni azt, hogy ügyvédet fogadj.
Az ügyvédi díj mértéke nem annyira számottevő egy ekkora jelentőségű üzlet esetén: egy több tízmilliós ingatlan megvásárlásakor furcsa azon spórolni, hogy minden jogilag rendben legyen. Budapesten az ügyvédi díj általában az ingatlan értékének 0.5-1%-a.
Én ezért azt tanácsolom, hogy mindig kérd ügyvéd véleményét a szerződésről (ráadásul olyanét, aki napi szinten foglalkozik ingatlanos ügyekkel – egy válóperes ügyvéd nem biztos, hogy annyira otthonosan mozog a témában).
Lakás adásvételi szerződés menete
A lakás adásvételi szerződés menete egészen röviden is összefoglalható: szerezd be a szükséges dokumentumokat, és figyelj arra, hogy meddig érvényesek a személyes irataid. Volt már olyan, hogy valakinek a szerződés aláírása előtti egy-két héttel járt le a személyi igazolványa, emiatt nem tudott szerződni.
Ne csak a személyes iratokat, de a tulajdoni lapot is ellenőrizd: nézd meg, hogy van-e bejegyzett haszonélvezeti, elővásárlási, vagy egyéb vagyoni értékű jog az ingatlanon. Ugyanúgy ellenőrizni kell azt, hogy van-e teher a lakáson.
Ingatlant csak tehermentesen lehet átadni, így legkésőbb a birtokba adásig hitelt érdemlően bizonyítani kell, hogy az ingatlanon nincs teher.
Társasházi lakás esetén érdemes az SZMSZ-t is elkérni és a használati jogról tájékozódni. Fontos továbbá az energetikai tanúsítványok beszerzése is.
Ha a vevő hitelt vesz fel, akkor banki szabályozások alapján néhány plusz pont is be szokott kerülni a szerződésbe.
Ezután nincs más hátra, mint a szerződés megkötése ügyvéd és közjegyző jelenlétében: ezután pedig olyan feladataid maradnak majd, mint a vételár kifizetése, vagy például a közművek átírása.
Mik az ingatlanvásárlás költségei?
Gyakori tapasztalat, hogy sokan nem kalkulálnak az ingatlanvásárlás járulékos költségeivel, vagy nem minden extra költséget vesznek figyelembe.
A vételáron felül ugyanis kalkulálni kell
- a vagyonszerzési illetékkel (a vevőt terheli, az ingatlan értékének 4%-a),
- az ügyvédi és szakértői díjakkal,
- a hitel költségeivel,
- a földhivatali illetékkel és a tulajdoni lap lekérésének díjával,
- és a közmű átírás költségeivel is.
Nem beszélve a felújítási, bútorozási kiadásokról.
Az ingatlanvásárlás költségei nem csak a vevőt sújthatják: az eladót
- az eladással járó adókkal,
- az energetikai tanúsítvány költségével,
- az ingatlanközvetítői díjakkal, jutalékokkal,
Illetve mindkét fél számára plusz ráfordítás lesz maga a költözés is.
Mik a lakás adásvételi szerződés buktatói?
Az adásvételi szerződés buktatói pont akkor szoktak előtérbe kerülni, amikor nincs egy tüzetesen átnézett szerződés a birtokunkban, vagy nem tájékozódtunk megfelelően az ingatlan tulajdonosi hátteréről.
A haszonélvezeti jog és az elővásárlási jog
A bejegyzett haszonélvezeti jog megtalálható a tulajdoni lapon, jelzi a vevő számára, hogy az ingatlant hiába vásárolja meg, azt a haszonélvező használhatja, kiadhatja az ingatlan rendeltetésének megfelelően. Tehát az ingatlan megvásárlásával a vevő csak tulajdont szerez, de az ingatlanba nem költözhet be.
Ennek megfelelően az ingatlan értéke is sokkal alacsonyabb bejegyzett haszonélvezeti jog esetén – ha észrevesszük. Ahhoz, hogy az ingatlant valóban birtokba lehessen venni, a jog birtokosának le kell mondania a haszonélvezetről.
A másik gyakori buktató az elővásárlási jog – bár nem is igazán buktatóként kell rá tekinteni, inkább egy olyan tényezőként, ami jelentősen megnehezítheti, hosszabbíthatja az adásvételt. Elővásárlási jogot a tulajdonostársak élveznek (tulajdonosi hányad vásárlása esetén), illetve lakóközösségek, ikerházak esetén a szomszédok.
Emiatt tehát lemondó nyilatkozatokra van szükség az elővásárlási jog birtokosaitól.
Meghatalmazás ingatlan eladáshoz
A meghatalmazás ugyan nem buktató, de fontos tudni, hogy ugyanolyan formában kell készülnie, mint annak az okiratnak, aminek aláírásában a meghatározott eljár. Tehát egy adásvételi szerződés esetén, melyet ügyvédnek ellenjegyeznie kell, a meghatalmazásnak is úgy szükséges elkészülnie, hogy azt ügyvéd ellenjegyezte.
Érdemes pontosan meghatározni azt, hogy a meghatalmazott milyen ügyekben járhat el: mihez van joga és mihez nem? Beléphet és bemutathatja az ingatlant a vevőnek? Vehet át pénzt? Ezt mind érdemes a meghatalmazónak és ügyvédjének közösen meghatározni.
Kérdésed van? Fordulj ingatlanszakértőhöz!
Kérdésed van? Fordulj hozzám bizalommal bármilyen ingatlannal kapcsolatos ügy miatt. Keress elérhetőségeimen, vagy kövess be az Instagramon!
