Karanténban az ingatlanpiac

2020.03.27

Azt gondolom rettentő nagy jelenleg a bizonytalanság. Mindenki azonnali válaszokat akar, mert ehhez szokott hozzá. Egy hét után már több szakembert is megszólaltattak, mire számítanak, hogyan fog változni az ingatlanpiac, mi lesz az árakkal. Véleményem szerint korai még hosszútávú következtetéseket levonni. Ami leginkább meg fogja határozni a jövőt, az az idő. Mikorra tudjuk megállítani a járvány terjedését? Meddig kell otthon maradnunk? Meddig nem tud a gazdaság rendesen működni? Sok mindenre nincs még válasz, nem látható az alagút végén a fény, így nem lehet predesztinálni mi fog történni. Éppen ezért nem is teszek kísérletet arra, hogy jóslatokba bocsátkozzak.

Azt tudom mondani neked, amit az ügyfeleimnek, ha nem vagy eladási vagy vásárlási kényszerben, akkor egyenlőre légy türelmes! Várjunk egy kicsit, gyűjtsünk be információkat, keressünk támpontokat, és csak ezt követően vonjunk le következtetéseket! Tudom mennyire nehéz ez. Otthon ülni, mikor az ember agya egész nap kattog, és 5 percenként rá akar nézni az aktuális új hírekre. Egy egészségügyi probléma miatt már 3 hete itthon vagyok, így meg tudlak nyugtatni, 2,5 hét után el fogod tudni engedni a késztetést. Csökkeni fog a körülötted lévő zaj, sokkal tisztábban fogsz tudni gondolkodni, és látni.

Találgatások helyett fontosabbnak tartom, hogy arról kapj képet, mi történt eddig, hol tartunk most, és mit tudsz tenni ebben a helyzetben. Mindezt azon információk alapján, amit most, ebben az időpillanatban már biztosan tudunk.

ELŐZMÉNYEK

A magyar gazdaság teljesítményét jelentősen meghatározza az ingatlanpiac. Az elmúlt egy évben fontos változások történtek. Az új építésű lakások áfa változása (5-ről 27%-ra), és az ezzel kapcsolatos hírek, vagy éppen azok hiánya, mozgásban tartotta a piacot. Aztán egyik pillanatról a másikra olyan történt, amire senki sem számított. Eltűntek a vevők. Először mindenki azt hitte, hogy ez a szokásos nyári uborka szezon. A szeptember is katasztrófális lett, ekkor kezdett leesni sokak számára, hogy itt másról van szó. Megváltoztak a körülmények, elkezdték kongatni a vészharangokat .

Tették ezt túl korán, mert szép lassan, hónapról hónapra újra nőtt a kereslet, és idén év elejére szépen be is állt egy kvázi egyensúlyi szint. Igaz, az áremelkedés megállt, a tranzakció számok valamennyit csökkentek, nőtt az értékesítési idő, és növekedett az átlagos alku mértéke, de legyünk őszinték magunkhoz, áltatta magát aki azt hitte, hogy az ingatlan árak mindig felfelé fognak menni. Főleg abban az ütemben, ami Magyarországon korábban történt. Éveken keresztül 10% felett nőttek az árak, ami egy válság után időszakos lehet csak, hosszabb távon fenntarthatatlan. Bizonyos területeken, illetve lakás típusoknál elindult egy konszolidációs folyamat. Jó példa erre a panel lakások árai, amely 2019 november, és 2020 március között kb. 8-10%-ot csökkentek.

A piac tehát változóban volt, ehhez viszont még nem alkalmazkodott minden szereplő. Egy normál, egyensúlyhoz közeli helyzet kezdett kialakulni.

Budapesten dolgozom, azon belül is csak Buda és Pest belvárosával, erre a piacra van a legnagyobb rálátásom. Ezen belül egy olló kezdett kialakulni területi alapon. A budai tégla lakások ára megállt egy árszinten, illetve a prémium kategóriában enyhén tovább növekedett. A panel árak folyamatosan csökkentek, amit feljebb már említettem is. Buda mindig is jobban ellenállt a változásoknak, ha volt is visszaesés kisebb mértékű.

Ezzel szemben Pest belvárosa jóval változatosabb képet mutatott. Jelentősen megnőtt az eladó lakások száma, a vevők elkezdtek válogatni. A tulajdonosok többsége kitartotta az elképzelt árát, nem volt hajlandó csökkenteni. A helyzetet jól jellemzi a következő eset:

2019 novemberben az egyik VII. kerületi 2 szobás lakásomra készítettem egy piaci elemzést. Ennek során kiderült, hogy július végéig az ingatlan közvetlen környékén 50 hasonló lakást adtunk el. Augusztus és november közepe között pedig mindössze 7-et! Megvizsgáltam ugyanebben az árkategóriában és környéken az aktuális hirdetéseket. Összesen 90 ingatlan volt eladás alatt csak a mi cégünk kínálatában! Hatalmas volt tehát a verseny a vevőkért. A tulajdonos ezen információk birtokában is visszautasított egy, amely csak 5,7%-al volt alacsonyabb az irányárnál. Mondanom sem kell, a lakást azóta sem adták el. A megbízást az esetet követően megszüntettük, mert így nem volt értelme az együttműködésnek.

 

HOL TARTUNK MOST?

A gazdaság megváltozott. Rettentő nagy a bizonytalanság, ami nem kedvez az olyan életkörülményeinket meghatározó döntéseknek, mint a lakás eladás, vagy vásárlás. Sokan elveszítették a munkájukat, vagy nem tudják, hogy lesz e még hova visszamenniük. A vállalkozások többsége bajban van, bevételeik megszűntek, vagy jelentősen csökkentek. Éppen ezért, a legtöbben kivárnak, felfüggesztik a keresést, eladást.

Használt lakások

A statisztikák szerint jelentősen kevesebb új hirdetést adtak fel, illetve vannak, akik törölték hirdetésüket. A megmaradt hirdetők egy része, kb. 4-5%-a pedig árat csökkentett, Budapesten átlagosan 4-5%-kal. Ez alapján biztosan lesznek, akik azt mondják elindult lefelé a piac.

Az Én meglátásaim:

  • Az árcsökkentések mennyisége egyelőre nem indikálja az általános áresést. Sokkal inkább arról van szó, hogy akik eddig nem voltak hajlandók tudomást venni a megváltozott piaci körülményekről, melyről feljebb írtam, azok elkezdték meglépni azt az árcsökkentést, amit hónapokkal ezelőtt meg kellett volna tenniük.
  • Sok túlárazott lakás van/volt a piacon, ezeket le fogják vinni a reális árra. Reális alatt itt a 2020 január, februári eladási árszintet értem.
  • Akik továbbra is eladásra kínálják az ingatlanjukat két csoportra bonthatóak. Az első csoport, akik el akarnak adni, de valójában kivárnak. Ők nem fognak árat csökkenteni vagy csak minimálisan (max 5%), és valószínűleg normál, vagy kicsit e feletti alku méret mellett hajlandóak eladni. A másik csoport, akik nagyon motiváltak, mert például lefoglaltak már egy másik ingatlant, amit az eladásból tudnak csak finanszírozni. Ez a csoport egyenlőre vagy kivár az árcsökkentéssel, de ebben az esetben hajlandó sokat engedni az árból (10-20%), vagy próbál előre menekülni, és nagyot csökkent az áron (8-10%), annak érdekében, hogy bevonzza a piacon lévő potenciális ügyfeleket.
  • Akik vásárolni szeretnének, és jelenleg is aktívan keresnek szintén két csoportra bonthatóak. Az első, akinek valamilyen okból kifolyólag vennie kell, például eladta a lakását, és muszáj valahova átköltöznie. A másik, a befektetői réteg, akik a helyzetet előnyükre akarják fordítani, és keresik azokat a nagyon motivált tulajdonosokat, akik akár 15-20%-ot is hajlandóak engedni az árból.

YouTube video

HA VAN HELY, AHOVÁ SZÍVESEN VONULNÉK KARANTÉNBA, AKKOR EZ AZ.

 

Új lakások

Az új lakások – aminek Te leszel az első tulajdonosa – iránt jelentősen visszaesett az érdeklődés. Szinte csak azon lakások iránt van kereslet, amelyeket átadtak, vagy nagyon közel vannak az átadáshoz. Ezek a lakások fizikailag megtekinthetőek, így adottságaik, paramétereik jól megismerhető. Amely beruházások még csak az alapozásnál, szerkezetépítésnél tartanak, azokra alig van érdeklődés. Az emberek tehát a biztosat, kézzel foghatót keresik, minél kisebb legyen a kockázat.

Kockázat pedig van. Nagyon utána kell nézni a beruházónak, a fejlesztő anyagi helyzetének, és a projekt finanszírozójának (önerő / bankhitel; melyik bank finanszíroz?). Fel fognak értékelődni azon fejlesztők, akik már a 2008-as válság előtt, és alatt is életben maradtak, folytatták működésüket. Nekik van már tapasztalatuk a nehéz helyzetek kezelésében, megvan a kellő tőkéjük, nagy valószínűséggel bármi történik, be fogják fejezni a már elkezdett projekteket.

Az építkezések egy része már most leállt, vagy jelentősen lassabban zajlik, illetve akadályoztatva van. Tudok olyan lakóparkról, amit március végén adtak volna át műszakilag, de a helyzetre való tekintettel határozatlan ideig felfüggesztették az átadásokat. Egyrészt nem találkozhatnak az ügyfelekkel az átadás kapcsán, másrészt a hivatalos szervek is leálltak, nem lehet használatba vételi engedélyt szerezni, akkor sem ha minden megfelel az előírásoknak.

Minél jobban elhúzódik a járvány időben, annál valószínűbb, hogy a kevésbé tőkeerős beruházók megszorulnak, csődbe mennek. Azok a gerinctelen fejlesztők, akik eddig a megnövekedett árak miatt megpróbálták kitenni vevőiket a szerződéseikből, vagy a kialkudott ár feletti összegeket elkérni, örülni fognak, ha ügyfeleik mégis megveszik lakásaikat, tartva attól, hogy nehezen tudják majd másnak eladni azokat, és bennragad a tőkéjük.

A nagy fejlesztők arra számítanak, hogy miután újra beindul a gazdaság, várhatóan vissza fog esni a kereslet. 2021-ben kevesebb új lakás fog épülni. Lobbiznak azért, hogy az állam támogassa meg a szektort, például az Áfa 5%-ra való visszacsökkentésével, a fiatalok lakáshoz jutásának további támogatásával. A kezdeti nehezebb hónapokat követően gyors felpattanással kalkulálnak.

Nehéz megmondani mennyire jönnek be a várakozásaik. Jól szerintem azok fognak járni, akik tudnak hosszú távon gondolkodni. Historikus alapon az új építésű ingatlanok jól tartják az értéküket, és nagyobb érték növekedési potenciállal rendelkeznek. Egy esetleges nagyobb recesszió esetén is könnyebb lesz értékesíteni őket, persze alacsonyabb árszinten, ahogy pedig javulni fog a gazdaság, úgy az értékük is hamarabb fog újra növekedni, és nagyobb mértékben. Jó példa erre a Sasad Liget lakópark. Az első két ütemet még a válság előtt, alatt fejezték be. Amikor a válságot követően újraindultak a fejlesztések, akkor a korábbi ütemek használt lakásai magasabb áron forogtak, mint az új ütemek, amelyekre 1,5-2 évet kellett várni.

Figyelembe véve mennyi ingatlan fejlesztés (lakó, iroda, kereskedelmi) van jelenleg folyamatban, és az állam milyen nagy szereplő ebben a szektorban, várhatóan, ha szükséges, komoly támogatásokkal, és kedvezményekkel fogják segíteni az újraindulást. Arról nem is beszélve, hogy a bankok érdeke – amelyek komoly bevételektől esnek el a hitel törlesztési moratórium miatt – is az, hogy a lakosság akarjon eladósodni.

Albérletek

Azzal, hogy jelenleg nincs turizmus, sok ingatlan befektető, főleg akik rövid távú kiadással foglalkoztak, elestek teljes bevételüktől. Mivel nem akarják, hogy lakásuk üresen álljon, ezért egyre több jó minőségű, és jó lokációval rendelkező ingatlant hirdettek meg kiadásra. Ezen tulajdonosok egyenlőre bizakodóak, mert többségében rövid távú bérlőket keresnek pl. 3+3 hónap. A kínálat növekedés árversenyt eredményez, így aki most keres albérletet az jó alku pozícióban van.

Akik hosszú távon adják ki lakásukat azokon nő a nyomás. Az iskolák átálltak távoktatásra, így sok egyetemista inkább hazaköltözött, és sorra mondják fel az albérleteket. A tulajdonosnak nehéz most új bérlőt találnia, ráadásul verseny helyzettel kell szembenéznie. Érdemes tehát megbecsülni jelenlegi albérlőnket, főleg ha eddig jól fizetett.

 

MIT TUDSZ TENNI?

Kiadóként – Érdemes elgondolkodni azon, hogy felvedd bérlőddel a kapcsolatot, és felajánld neki átmenetileg az albérleti díj csökkentését. A fenti okokból kifolyólag jobb nem elveszíteni egy jó bérlőt, és kevesebb bevételre szert tenni, mintha hónapokig üresen áll a lakásod. Hidd el, bérlőd értékelni fogja gesztusodat, és hosszú távon Te is jól fogsz járni.

Bérlőként – A másik oldalról hasonló a teendőd. Meg kell keresni a főbérlőt, és megpróbálni új feltételeket kialkudni. Még akkor is, ha szerződés köt, és a felmondással a kaució elveszítését kockáztatod. Ha nem sikerül megállapodni, akkor az eddig feltételekkel úgy is tovább maradhatsz, plusz legalább tudod milyen emberrel üzletelsz. Ha határozatlan idejű szerződésed van, akkor nyugodtan hivatkozhatsz arra, hogy a jelenlegi helyzetben csak kevesebbet tudsz fizetni, vagy kénytelen leszel olcsóbb albérletet keresni. Nem akar majd elveszíteni téged, illetve könnyedén tudsz most jobb feltételekkel másik albérletbe költözni, amennyiben elutasító.

Azt fontos megjegyeznem, hogy ésszerű mértékű csökkentéssel érdemes tárgyalást kezdeményezni. Aki abban gondolkodik, hogy felére alkudja a jelenlegi bérleti díját, az nem mozog a realitás talaján, és jobb ha azonnal olcsóbb albérlet után néz.

Eladóként – Amennyiben nem sürgős számodra az eladás, úgy érdemes lehet még kivárnod, és figyelemmel kísérned az ingatlan piaci híreket, eseményeket, valamint konzultálnod értékesítőddel (feltéve hogy van ilyen). Remélhetőleg jó szakembert választottál, aki folyamatosan rajta tartja a kezét a piac ütőerén. Napi szinten konzultál a kollégáival, vezetőivel, olvassa az összes ingatlannal kapcsolatos hírt, és megvan a kellő tapasztalata a helyzet kezelésében, így megfelelő tanácsokkal fog ellátni.

Ha motivált vagy, sürgőssé vált az eladás, akkor nincs mese, árat kell csökkenteni. Mivel kevés a potenciális vásárló, azzal tudod őket megszólítani, ha kedvező ajánlatot adsz a számukra. Drasztikus lépésre van szükség, 8-10%-ot lejjebb kell menni. A fájós fogat is jobb mielőbb eltávolítani, fogadd el, hogy ezzel tudod leghamarabb megoldani élethelyzeted.

Azt gondolom, ha csak arra készíted fel magad, hogy többet kell engedned, de lépéseket nem teszel, azzal tünetet kezelsz, és a végeredmény jobban fog fájni.

Vevőként – Attól függ mit érdemes tenned, hogy mi a motivációd.

Eladtad a lakásod, és venned kell

A – Készpénzből vásárolnál? Gondolkodj el azon, hogy átmenetileg bérelj. Most jók az árak, rövidebb távra kell csak elköteleződnöd. Ezzel időt nyersz, figyelheted a piac alakulását, és lehet később jobb áron tudsz lakást venni. A kockázat alacsony, mert várhatóan nőni nem fognak az árak.

B – Hitelt is akarsz felvenni a vásárláshoz? Most még jók a kamatok, van alku pozíciód, érdemes lehet lépned. Gazdasági visszaesés estén növekedni fognak a kamatok, drágább lesz a pénzhez jutás, és a forint árfolyam romlása sem neked kedvez.

Szeretnél befektetni

A – Készpénzes vásárlás esetén egyértelműen várnod kell. Az idő most neked dolgozik. Minél tovább áll a gazdaság, annál többen szorulnak meg, így várhatóan egyre több és jobb lehetőség lesz a számodra. Bár nem vagyok pénzügyi tanácsadó, de érdemes elgondolkodni a forint más valutára váltásán.

B – Hitelből történő vásárlás esetén aktívan keresd a jó lehetőségeket! Most még olcsó a pénz, jó alku pozícióban vagy, mert a tulajdonosok nem tudnak az ajánlatok között válogatni. Recesszió esetén nőni fog az infláció, így a felvett hiteled elinflálódik. Ez főleg akkor érvényes, ha közép-hosszú távon gondolkodsz, tehát meg tudod várni az ideális pillanatot a tovább értékesítésre.

YouTube video

ERRE A CÉLRA IDEÁLIS EZ A VIDÁM KIS LAKÁS

 

C – Nézd meg az új építésű lakás kínálatot, és keress olyan lakást, amit még nem adtak át, de nagyon közel vannak az átadáshoz. Azt a befektetőt kell megtalálnod, aki lefoglalt lakást, de túladna rajta. Ezek a befektetők most gyorsan ki akarnak szállni, hogy hozzájussanak a tőkéjükhöz, így jó üzletet tudsz kötni. Mint feljebb írtam, hosszú távon az új lakások jó befektetésnek számítanak.

 

Befektető vagy (veszel-eladsz, veszel-felújítasz-eladsz)

Szerintem még nem jött el a Te időd. Élvezd, hogy több időt tölthetsz a családoddal és légy türelmes.

 

ZÁRÓ GONDOLATOK

Pont amikor ezeket a sorokat írom jelentette be a kormány a kijárási tilalmat. Ez nem könnyíti sem az eladók, sem a vevők helyzetét. Én azzal igyekszem segíteni már meglévő, és potenciális ügyfeleimnek, hogy a legtöbb ingatlanomról van 3D-s, és videó bemutatóm is. E mellett biztosítok online megtekintést is, ahol erre van lehetőség, illetve a tulajdonos hozzájárul. Valamelyik applikáción keresztül (Skype, Viper, FaceTime, Zoom) egy előre megbeszélt időpontban videó kapcsolatot létesítünk, és megmutatom az ingatlant, válaszolok a kérdésekre. Előminősített vásárlóknál pedig továbbra is biztosítok személyes megtekintést is.

H403760

Eladó ingatlan – Budapest 07 Ár: 38M Ft.- Méret: 58m2, Kapcsolattartó: Török Dávid, Telefonszám: +36 70 454 1108 Nézze meg 360-as Ingatlansétával ezt az eladó/kiadó ingatlant, mely virtuális sétával, enteriőr belső ingatlanfotókkal és 360-as ingatlanvideóval, légi drón felvételekkel teljes képet ad otthonokról, irodákról, legyenek azok lakás, ház, vagy üzleti jellegű értékesítendő létesítmények.

A helyzet nem ideális, nem csak az ingatlan szektorban, más szektorban sem. Egyenlőre nem vagyok annyira borúlátó, mint sokan mások. Véleményem szerint leginkább az fogja meghatározni a jövőt, mikor tud újra beindulni a gazdaság. Minél inkább elhúzódik (4-6 hónap kijárási korlátozás), annál valószínűbb és nagyobb mértékű lesz a visszaesés. Ha csak 1-2 hónapig tart a kritikus rész, és újra mindenki munkába állhat, akkor véleményem szerint rövid időn belül visszaáll a piac arra a szintre, ahol 2020 január, februárban volt.

Amennyiben valamire nem kaptál választ, és kérdésed lenne, kérlek írd meg!

Ajánlom figyelmedbe a március 30.án 18:30-kor kezdődő Facebook Live bejelentkezésem, ahol azonnali válaszokat kaphatsz kérdéseidre.

AZ ESEMÉNYHEZ KATTINTS A KÉPRE!

KÉRDÉSEIDET ELŐRE IS FELTEHETED IDE KATTINTVA, HÉTFŐN VÁLASZOLOK ÉLŐBEN!

TETSZETT A CIKK?

⬇KÖVESS SOCIAL MEDIA FELÜLETEIMEN IS!⬇