Szokásomhoz híven ismét jelentkezem a legújabb aktualitásokkal. Júliusban rengeteg bejelentést tett a kormány. Aki meghallgatta/elolvasta az előző ingatlan update-et, annak valószínűleg nem okoznak majd nagy meglepetést a következő – ingatlanpiacot erősen befolyásoló – változások.
Drasztikus árfolyam ingadozások – megéri euróban gondolkodni?
Július folyamán hatalmas – mintegy 5-6%-os – ingadozások voltak az árfolyamban. Ennek alapvetően nincs nagy hatása a piacra, viszont egyre több olyan hazai lakástulajdonos van, aki – a pénze elértéktelenedésétől való félelme miatt – kizárólag euróban gondolkodik. Sajnos ebben az esetben fennáll a veszélye annak, hogy az illető nem fogja tudni eladni az ingatlant. Ugyanis attól, hogy az euró-forint árfolyam változik, még nem ér többet az adott ház vagy lakás.
Azt javaslom, hogy érdemesebb inkább forintban rövidebb idő alatt értékesíteni – elkerülve a kapott pénz vásárlóerejének későbbi drasztikus gyengülését. Az szintén egy jó lehetőség, ha az értékesítésből származó összeget addig is valami értékálló befektetésbe invesztáljuk.
Hazánk negatív megítélése miatt az sem túl valószínű, hogy a külföldi befektetők tömegesen érkeznének Magyarországra. Aki mégis ide jön, az feltehetően minél olcsóbban szeretne ingatlant vásárolni.
A jegybanki alapkamat alakulása és hitelfelvétel
Egy hónap alatt szinte a duplájára emelkedett a jegybanki alapkamat – momentán már 10% felett jár. A piaci alapú hiteleknél a bankok erre még minimum egy +2%-os profitot tesznek rá. Tehát várhatóan (a jelenlegi állás szerint) 13-15%-os kamattal kell számolnia annak, aki kölcsönt szeretne felvenni.
Mindez természetesen jócskán befékezi a piacot, a hitelfelvételi kedv igencsak lecsökkent. Kivárni azonban most sem érdemes, ugyanis nem valószínű, hogy néhány hónap múlva jelentős mértékben javulna a helyzet.
A népszerű lakás- és családtámogatások (például CSOK, babaváró) jövőre is velünk maradnak. A kormány nemrég erre a célra a tavalyihoz képest egy még magasabb összeget különített el a 2023-as költségvetésben. Részletek még nem derültek ki, de az borítékolható, hogy a feltételek biztosan változnak. A 10,75%-os jegybanki alapkamatnál nem fenntartható megoldás egy 3% körüli kamattal rendelkező hitelkonstrukció, így ez várhatóan növekedni fog.
Rezsicsökkentés-csökkentés és kata módosítás – hogyan befolyásolja mindez a piacot?
Augusztustól a fogyasztók jelentős részének az áramért dupla, a gázért pedig hétszeres árat kell fizetniük. Ez előreláthatóan csak év végén/jövő év elején, az első fűtésszámlák kézhezvételekor fogja igazán éreztetni a hatását. Amellett, hogy a törlesztőrészletek nagyobb összeget vonnak el a családi kasszából, egyúttal a megélhetési költségek is megemelkedtek. Mindez azt eredményezi, hogy jóval kevesebben élnek majd a piaci banki kölcsön lehetőségével, illetve a pénzintézetek is szigorítanak a feltételeken. A (volt) katások vállalkozással kapcsolatos költségei is jelentősen megnőnek, így alighanem közülük is sokan kiszorulnak a hitelpiacról.
Mindezek ellenére véleményem szerint nem fognak tömegesen megjelenni új, extrém alacsony árú ingatlanok. Ha ez mégis megtörténik, az a fenntarthatatlan rezsivel rendelkező, korszerűtlen vidéki családi házaknál fog bekövetkezni.
Ez egyfajta vándorlási hullámot is elindíthat – akik nem tudják fenntartani vidéki otthonukat, azok inkább beköltöznek egy közeli nagyvárosba egy kisebb alapterületű lakásba. Budapesten – kereslet és kínálat tekintetében egyaránt – stabil a piac, itt egészen biztos, hogy nem számíthatunk árzuhanásra.
Növekvő kínálat, csökkenő kereslet és általános bizonytalanság
A kínálat – habár elég enyhe mértékben – az elmúlt időszakban havonta mintegy 3%-kal csökkent. Itt a szezonalitás is sokat nyom a latba. Nyáron a vakációk és szabadságok miatt minden sokkal lassabban és komplikáltabban megy. A keresleti-kínálati egyensúly ennek ellenére nem valószínű, hogy egyhamar fel fog borulni.
Az érdeklődők száma egyértelműen csökkenő tendenciát mutat, ami elsősorban a jegybanki alapkamat emelkedésének tudható be. Sokan szembesülnek azzal, hogy egy 20-30 millió forintos hitelnél már nem tudnák fizetni a törlesztőrészleteket. Ami számomra pozitívum, az a minőségbeli változás. Most szinte csak azok keresnek ingatlant, akikben tényleges vételi szándék fogalmazódott meg.
A rengeteg új esemény hatására az emberek bizonytalanok. A stabilitás érzése elveszett, hiszen ebben a labilis gazdasági helyzetben akár egyik napról a másikra megjelenhet valamilyen új rendelet. Ez alaposan megnehezíti az ingatlanosok dolgát. Sokan – akár az utolsó pillanatban – visszalépnek a vásárlástól, a megegyezések, tárgyalások nehézkesebbek. Az áralku „tyúklépésekben” halad, az emberek jobban megfontolják, hogy mennyit hajlandóak még megadni a vágyott álomotthonért.
Az alku kihalt, az átlagos értékesítési idő megnőtt
Az elmúlt éveket minimális alku (4-6%) jellemezte, sőt, ha jó volt az ingatlan, az is előfordult, hogy akár felfelé kellett alkudni. Az árérzékenység azonban megváltoztatta a helyzetet. Most nem ritka, hogy egy ingatlan 8-10%-kal túl van árazva. Ilyenkor pedig ahelyett, hogy az érdeklődők lejjebb srófolnák az árat, inkább nem is jelentkeznek a hirdetésre, vagy nem születik ajánlat az adott ingatlanra.
Ennek ellenére sok eladó inkább kitartja az árat, amit nagyon rosszul tesznek. Pedig ha reális összegről indulnának, előnyösebb üzletet köthetnének: alacsonyabb hirdetési áron, kisebb alkuval sokkal jobbak az esélyek.
Az átlagos értékesítési időt is javasolt figyelembe venni, ami momentán 109 napra becsülhető a tégla lakások esetében. Ajánlott még erre is rászámolni, és kellő időt hagyni az eladásra. Ezzel elkerülheted például azt, hogy elbukd a foglalót.
A tanácsom a következő időszakra az, hogy tudatosan fel kell készülni és folyamatosan informálódni. Például nagyon fontos a pénzügyi helyzetünk előzetes vizsgálata – hitel előszűrés nélkül nem érdemes belevágni a vásárlásba. Eladóként tétovázásra nincs idő. Javasolt minél hamarabb összegyűjteni a szükséges dokumentumokat, és – legalább az értékbecslés erejéig, illetve szerződéskötésnél – bevonni a megfelelő szakembereket.
Az ország vezető ingatlanszakértőjeként mindenben tudok segíteni, ami az adásvétellel kapcsolatos. Keress bátran elérhetőségeim egyikén!