Érkezünk a és friss és ropogós statisztikákkal érkezek már az idei évből. Én azt gondolom, hogy érdemes lesz elolvasni, főleg, ha valaki kíváncsi, hogy mi zajlik jelenleg az ingatlanpiacon.
Ha nagyon röviden egy mondatban kellene összefoglalnunk, akkor nagyon nagy az optimizmus. Úgyhogy, ha minden hónapban valaki szeretne képbe kerülni az ingatlanpiaci hírekkel, trendekkel, akkor iratkozzon fel a csatornámra, és tartson velem, és minden hónapban megosztom az ezzel kapcsolatos információkat. Hát akkor csapjunk is bele a közepébe.
Igazából mondjuk azt, hogy kettő vagy három részre fogom osztani ezt a mai adást. Természetesen a legnagyobb hangsúly az most a használt lakások piacán lesz, aztán kicsit ki fogok térni majd az új építésű ingatlanokra, illetve szeretnék beszélni majd a befektetési ingatlanok piacáról, mert az most egy nagyon izgalmas téma meglátásom szerint.
A használt ingatlanpiacon most már a januári hivatalos statisztikák kijöttek, és 43 százalékkal nőtt a tranzakciók száma a tavalyi azonos időszakhoz képest. Ez egy hatalmas nagy ugrás, de azért még egy picit hűteném a kedélyeket, ugyanis ez a csúcshoz, a 2021-es januári szinthez képest még mindig közel 30, vagy körülbelül 30 százalékkal elmarad. Még a csúcsoktól messze vagyunk, de mindenesetre sokkal jobban indul az év, mint tavaly ilyenkor.
Ezzel párhuzamban a hitelezés is 80 százalékkal emelkedett a hiteligénylések száma. Azt gondolom, hogy jól mutatja, hogy a piac tényleg egy fordulat következett be gyakorlatilag az idei évben. Nagyon sokan voltak, akik elhalasztották a vásárlást az új támogatási rendszer miatt, mert azt gondolták, hogy az idén még kedvezőbb feltételekkel fognak tudni vásárolni. Ez miatt majd érdemes lesz figyelni a számokat a továbbiakban, hogy nem az van-e, hogy a tavaly elhalasztott vásárlások tolják meg a tranzakciószámot, és ez a trend majd szépen lentebb fog menni. Nagyjából egyébként a tavaly év végi szintet tartjuk, egy pici emelkedés van ahhoz képest, decemberhez képest 6 százalékkal nőttek a tranzakciószámok. Tehát abszolút jó a trend. A mi otthon szerintem a statisztikáink szerint nagyságrendileg háromszor annyi vevő van most a piacon, mint tavaly ilyenkor, ami a tranzakciószámokhoz képest azért jóval magasabb.
Én azért azt gondolom, hogy nagyon sokan úgy indultak most el vevőként a piacon, hogy körbe akarnak nézni, vizsgálják a lehetőségeiket, és az, hogy majd ők ténylegesen komoly vásárlók, majd ez után fognak kiderülni. Azt látni kell, hogy amikor valaki piacra lép, mint vevő, akkor nagyjából három-négy hónap, mire ő eljut abba a fázisba, hogy ténylegesen vásárol valamit, általában nem az első ingatlant szokták megvenni, amit megnéznek. Hoztam két példát is azzal kapcsolatban, ami most egyre jellemzőbb a piacon, és szintén erősíti azt a képet, hogy most egy egészséges piacon vagyunk. Az egyik egy licithelyzet, ami most történt a II. kerületben.
Azt hiszem, szándékosan az volt a stratégiánk, hogy egy kicsit aluláraztuk az ingatlant, megvolt benne az X-faktor, ugyanis egy nagyon szép panorámája volt. Ez egy 52 négyzetméteres erkélyes lakás, amely emeleti. Ez elég ritkaság a piacon, hogy ekkora méretben és ebben az árkategóriában legyen bármilyen termék a II. kerületben. Nagyságrendileg ezredes 73 és 78 millió forint közé tettem a várható eladási árat. Ehhez képest 70 millióval indultunk el, és ami történt, az egészen elképesztő, váratlan és a tavalyi évben azért nem ez volt a jellemző. Ugyanis péntek este tízkor raktam ki a hirdetést, másnap szombaton hétkor már csörögtek a telefonok. Rögtön már szombaton tele áras ajánlatot is kaptunk, de természetesen észnél voltam, hiszen a célja az egész stratégiának az volt, hogy a lehető legjobb eredményt érjük el.
Éppen ezért úgy döntöttem, hogy adunk egy hetet a potenciális vevőknek. Péntekig megmutatjuk mindenkinek az ingatlant, és aki tetszik, az tehet ajánlatot, és utána azokkal fogunk majd a licithelyzetbe belemenni, akik tettek írásos ajánlatot. Ez annyira jól sikerült, hogy közel 100 hívás volt az ingatlanra egy hét alatt, ebből 35 ingatlan megtekintés történt, és összesen 10 ajánlatot kaptunk. Ezek tényleg egészen hihetetlen számok. Pénteken elindítottuk a licitet, és nagyjából szerdáig zajlott ez az egész, ketten tényleg ölre mentek a lakásért. Egyébként az is érdekes, hogy a tíz első körös ajánlatból öten tettek második körös ajánlatot is, végül is tényleg ketten voltak, akik nagyon-nagyon szerették volna ezt az ingatlant, és a 70 millióra meghirdetett lakás végül is 88 milliós áron kelt el, ami több mint 20 százalékos, nagyjából 25 százalékos különbség a meghirdetett árhoz képest, és több mint tíz százalékkal magasabb, mint az általam előzetesen a statisztikák alapján elkészített értékbecslés szerinti legmagasabb ár, amit mondtam, 78 millió. Tehát az igazán jó termékek piaca az látszik, hogy nagyon-nagyon erős. Ha valami ritkaság a piacon és nagyjából reálisan van árazva, akkor hatalmas nagy érdeklődés is tud lenni. Persze, ha jó a marketing stratégia, és valaki egy ilyen licit helyzetet jól tud levezényelni.
A másik példa, amit hoztam, ez nem igazán jellemző a piacon, hogy egy tulajdonos alulárazná az ingatlanát. Elmentem egy helyre a XI. kerületbe, ahol a beszélgetés során kiderült, hogy a tulajdonos nagyjából úgy lőtte be az interneten lévő árak alapján, hogy olyan 110 milliót ér az ingatlana. Én, mivel van azon a területen tapasztalatom, azt mondtam neki, hogy szerintem ez érhet többet is, mert tényleg ez egy ritka termék, ez a méret, ez az állapot abban a lokációban. Éppen ezért mi egy kicsit magasabbról kezdtük el az értékesítést, 129 millióról az én javaslatom alapján. Egy hónapon belül adtuk el az ingatlant úgy, hogy 12 ügyfélnek mutattuk meg. Ebből egy ajánlat született, az 121 millió volt, és végül is 123 millióban állapodtunk meg. Szóval 13 millióval többért adtuk el, mint a tulajdonos előzetes várakozása volt.
Ez is nagyon jól mutatja, hogy tényleg most igazán nehéz beárazni az ingatlanokat, nagyon nagy eltérések vannak. Tegnap este is szintén egy értékmeghatározást végeztem, és az eladott árak és a hirdetési árak között 25-30 százalékos különbség van. Elképesztően nagy a szórás, amiben a hirdetések vannak. Éppen ezért nagyon-nagyon oda kell figyelni, mert ha valaki csak a hirdetési árakból indul ki, akkor nagyon nagy valószínűséggel jelentősen túl fogja árazni az ingatlanát, és utána csodálkozni fog, hogy miért nem tudja eladni. Tehát bármennyire is tényleg optimista és pozitív a piac, és bármennyire is a szakértők azt mondják, hogy várhatóan az idei évben áremelkedés lesz.
Egyébként erre a kapcsolatra is lehet vitatkozni, de majd erre a kérdéskörre egy kicsit még kitérek. Éppen ezért nagyon sokan már most elkezdik bárazni azt az összeget, amit majd esetlegesen érhet az év második felében az ingatlan. De hiába van kereslet, még azt nem látjuk, hogy ezek tényleg valós vásárlók, mint említettem. Úgyhogy én egyelőre óvatos lennék, és igyekeznék a realitások talaján mozogni, feltéve, ha én komoly eladó vagyok, pláne, ha van esetleg valamilyen időbeli nyomás is valakinél az eladással kapcsolatban, mert mondjuk lefoglalt már egy ingatlant, ott vállalt valami határidőt, és időn belül kell értékesíteni az ingatlant. Tehát tényleg mindenkit óvatosságra intek.
Bármennyire is a piackép most jelenleg azt mutatja, hogy jó irányba haladunk. A hitelezés 80 százalékkal emelkedett, és tényleg azt látjuk, hogy nagyon nagy most az érdeklődés a hitelek iránt azáltal, hogy a kamatok folyamatosan csökkennek. Bár egy nagyon agresszív kamatcsökkentési perióduson vagyunk túl, és én azért arra számítok, hogy ez mérséklődni fog. Vannak olyan ügyfelek, akik ilyen hat vagy akár ötöstől kezdődő kamatot is kapnak, hozzáteszem, ezek a VIP ügyfelek. Azért egy átlagos ügyfél inkább 7 százalék körüli közeli ajánlatot fog kapni, de ez már egy sokkal jobb szint, mint a tavaly ilyenkori, ami nagyságrendileg 10 százalék körüli volt. Szakértők, amiket annak nyilatkozott, az alapján várhatóan egy nagyon jelentős mértékben már nem fog tovább csökkenni a kamat, bár a bankok igen jelentősen versenyeznek az ügyfelekért. Hozzáteszem, nagyon sokan a CSOK-ot is igénylik, amik államilag támogatott hitelkonstrukció, 3 százalékkal tudnak fölvenni, ami jelentősen a piaci kamatok alatt van. Azt is látni kell, hogy egyelőre az alapkamat magasabb. Jelenleg a bankok kvázi veszteséggel finanszíroznak, de nekik mi a céljuk, hogy most üzletet nyerjenek.
Éppen ezért érdemes kihasználni ezt a lehetőséget. Hiszen, hogyha mondjuk jelentősen meglennének a kamatok, akkor a későbbiekben van lehetőség hitelkiváltásra. Nem muszáj azt a jelenlegi konstrukciót, amit az ember bevállal, azt végigvinni. Tehát ha javulna a piac, akkor lehet ezen javítani a későbbiekben. Ha pedig romlana, akkor meg tök jól befixáltunk egy kedvező kamatot. Úgyhogy én azt gondolom, érdemes szétnézni ezen a területen, mert ezek a kamatszintek mellett szerintem már érdemes elgondolkodni azon, hogy az ember hitelt is vegyen föl. Már az előző adásban is elmondtam, hogy a piac egyik mozgatórugója a hitelezés, és ha ez ilyen erős marad, az várhatóan élénkítőleg fog hatni a piacra, hiszen ez azt jelenti, hogy olyan vevők, akik eddig nem engedhették meg maguknak az ingatlanvásárlást, mert nem volt annyi pénzük.
Azáltal, hogy most külső forráshoz könnyebben tudnak hozzájutni, kiléphetnek a piacra, és ez generál egy nagyobb keresletet, ami azt jelenti, hogy árfelhajtó hatása lehet adott esetben, attól függően, hogy a kínálat hogyan változik, hiszen az árakat mi határozza meg, a kereslet és a kínálat, és azért azt fontos látni, hogy jelenleg azért egy jóval nagyobb kínálat van, mint mondjuk az elmúlt években. Tehát ahhoz, hogy mondjuk áremelkedés legyen, hogy a jelenlegi keresletnek ezt fel kellene szívni, és ha elkezdene csökkenni a kínálat, akkor tudna egy áremelkedés megjelenni a piacon, azért ezt még nem látjuk. Ha ilyen lesz, és én azt gondolom, hogy ez inkább majd az év második felében lehet erre reális esély. Természetesen nem vagyok jós, minden, amit mondok, csak vélemény, és nagyon fontos, ezt talán hamarabb kellett volna mondanom, hogy elsősorban a Budapest és azon belül is a prémium területekről beszélek, hiszen ezen a területen dolgozom, itt vagyok képben, tehát mondjuk én a vidéki agglomerációs piaccal nem igazán tudok nyilatkozni. Ha valaki ezzel kapcsolatban szeretne több információt, akkor esetleg írjon rám és próbálok majd adni neki olyan forrásokat, ahol tud tájékozódni arról a piacról is.
Az átlagos eladási idők egyelőre nem változtak, továbbra is nagyságrendileg négy hónap. Hozzáteszem, ez azért nagyon érdekes szám, mert van benne szerintem jelenleg egy torzító hatás. Nagyon sok olyan ingatlan van a piacon, amit már árulnak fél éve, egy éve, tehát mondjuk régebb óta, és értelemszerűen most, hogy a kereslet elkezdi felszívni a kínálatot, ezáltal egy nagyobb értékesítési idővel történnek az eladások, ami az átlagot fölfelé húzza. Viszont van egy másik piaci szegmens, azok az ingatlanok, amik most idén kerültek a piacra, és az összes friss termék, amit eddig kiraktam, arra igen magas kereslet mutatkozott. Látszik, hogy a friss árura nagyobb az igény, ez egyébként is jellemző az ingatlanpiacra. Amit idén kiraktam, azoknak a nagy része már el is kelt, gyakorlatilag kettő hónapon belül, sőt a legtöbbje inkább egy hónapon belül. Látszik az, hogy igenis van igény, és értelemszerűen a másik oldal felhúzza. Aki szerintem most a piacra megy, és reális árral és jó marketinggel teszi meg, akkor én azt gondolom, hogy egy-kettő, maximum három hónapos eladási idővel lehet szerintem kalkulálni. Ez az átlaghoz képest alacsonyabb, úgyhogy ezt azért érdemes észben tartani. A minőségi kínálatban még mindig kevés van.
Én azt tapasztalom, hogy ezekre nagyon nagy az igény. Most már kereslet, abszolút azt látjuk, hogy van. Én azt gondolom, hogy ez most egy ideális helyzet arra, hogy valaki piacra menjen. Pláne, hogyha nem teheti meg azt, hogy vár, mert olyan helyzetben van, hogy nem tudom, szüksége van a pénzre, vagy át akarja csoportosítani a pénzét más eszközosztályba, akkor azt gondolom, nem érdemes várni, mert az elkövetkező hónapok még mindig inkább a stagnálásról fognak szólni. Lehet, hogy lesznek olyan piaci szegmensek, ahol elképzelhető áremelkedés, de összességében a piac arra számít, hogy éves szinten 4 százalékos áremelkedés lesz, szóval ez nem annyira jelentős, amire szerintem érdemes tényleg istenigazából várni. Most éppen olvastam egy cikket a Telexen, ami arról szólt, hogy 2025-ben lehet majd az igazán nagy áremelkedés. Valójában senki nem tudja, hogy mi lesz, ezzel kapcsolatban nehéz nyilatkozni. Vannak mellette is érvek, ellene is érvek. Korábban is azt mondtam, és most megint meg szeretném erősíteni, hogy én kettő tényezőt néznék.
Az egyik a hitelezés, ami egyértelműen abba az irányba megy jelenleg, ami támogatja a piacot, a másik pedig az állampapír hozama, hiszen ha ez tovább fog csökkenni, és az alternatív befektetések, például a hosszú távú ingatlankiadás vonzóbb alternatíva lesz, akkor megindulhat egy átcsoportosítás, tehát egy új kereslet jelenhet meg az ingatlanpiacon. Hogy ez mennyire igaz, bár ez még, én azt gondolom, számomra egyáltalán nem látszódik. Láttam egy statisztikát, amely szerint a vásárlások 42 százaléka Budapesten befektetési célú, vagy tovább értékesítésre veszik, vagy persze a legtöbben kiadásra. Ez közel a piacnak a fele, ami egy igen jelentős szám.
Az is látszódik, hogy elsősorban a kisebb méretű ingatlanokra van kereslet. Budán egyébként a 60-80 négyzetméteresekre is a belvárosban, a pesti oldalon pedig egyértelműen látszik, hogy a 60 négyzetméternél kisebbekre van a legeslegnagyobb kereslet, azoknak a piaca, ami a leginkább pörög. Azon belül is most a rövidtávon kiadható lakások piaca rendkívül sokat erősödött az elmúlt hónapokban. Megint ez az üzletág elkezdett virágozni. Mi is nagyon sok lakást adunk el a belvárosban ilyen célra. Persze nagyon-nagyon fontos, hogy megfelelően utánanézünk annak, hogy hol és melyik házban vásárolunk, ugyanis kerületenként eltér az, hogy milyen módon lehet engedélyt kapni erre a fajta tevékenységre. Szóval mindenkit óvatosságra intek, hogy megfelelően járjon utána, és bármilyen rossz ezt kimondani, nem szabad sajnos az ingatlanosra sem hallgatni, mert sajnos a legtöbben nem néznek jól utána, és annál kellemetlenebb helyzet nincs, amikor az van ígérve, hogy rövid távon majd lehet kiadni hozzájárul a ház, majd, amikor megveszem az ingatlant, akkor kiderül, hogy mégsem.
Ez egy elég rossz helyzet. Sajnos lehet ráfogni az ingatlanosra, hogy az ő hibája, és valóban a szakértelem ilyenkor megkérdőjeleződik, de én azt gondolom, hogy a saját felelősségünket azzal kapcsolatban, hogy milyen döntést hozunk, azt nem lehet elvetni. Tehát mindenkinek saját felelőssége, hogy utánanézzen ezeknek az információknak. Természetesen én és a csapatom igyekszünk tényleg mélyre ásni és korrekt információkat, pontos információkat adni, de a piacon sajnos nem ez a jellemző, úgyhogy mindenki figyeljen oda. Egyébként rövid távú kiadásból lehet szerintem most, ha az ingatlanszektort nézzük, legalábbis a legjobb hozamokat elérni, nagyságrendileg 8 és 12 százalék a hozam, már mondjuk egy menedzsment díjat leszámítva. Nekem van is egy ügyfelem, aki ilyen rövid távú kiadással foglalkozik, tehát erre van cége, meg neki is van egy csomó ilyen lakása. Nagyon-nagyon pozitív számokról számol be folyamatosan, úgyhogy aki gondolkodik ilyen jellegű befektetésben, én azt gondolom, hogy még nem telített a piac, érdemes lehet elindulni a 2021-es csúcshoz képest, pontosabban talán 2020-ban volt a csúcs a rövidtávú ingatlanok piacán, ahhoz képest még mindig kb. 50-60%-os szinten vagyunk, mint amennyi engedély volt akkor, és amennyi engedély van most, úgyhogy én azt gondolom, hogy nem telített a piac, érdemes lehet még ide kilépni. Akkor térjünk át az új építésű ingatlanok piacára.
Erről inkább röviden fogok beszélni. Az előző adásban is elmondtam, hogy nagyon pörög a piac, továbbra is erről tudok beszámolni, a mi irodánk is, bár persze még kis iroda vagyunk, kis mintával, de nagyon nagy az érdeklődés az újak iránt, főleg, ahol már mondjuk kész van a társasház, vagy közel van az átadás, tehát fizikailag is meg lehet nézni a terméket. Itt tényleg nagyon-nagyon viszik őket, és most már látom, hogy a beruházók egy kicsit árakat is emeltek, hiszen már csak néhány eladó ingatlanuk van, éppen ezért ők most már ráérnek, ők jól vannak, köszönik szépen. Én azt gondolom, hogy ha valaki ilyen jellegű ingatlant szeretne vásárolni, akkor még ezt most érdemes megtenni, mert el fog fogyni a kínálat, és nagyon alacsony lesz a jövőre nézve. Az elkövetkezendő másfél évben nagyon nehéz lesz új építésű ingatlant venni, mert tényleg nagyon kevés építési engedélyt adtak ki a tavalyi évben, és a beruházók nem akartak fejleszteni. Most fog idén elindulni majd több fejlesztés. Például az egyik legnagyobb fejlesztő, most nem mondom ki a nevét, mert az lehet, hogy reklámozásnak számítana, de 800 lakás fejlesztését és értékesítését indította el február elején. Azt gondolom, hogy a többi nagy beruházó is el fog indulni projektekkel. Azt is már mondtam korábban, hogy a telkek iránt is nagyon-nagyon megnőtt a kereslet, látszik, hogy a befektetők előrefele mennek, pozitívan látják a jövőt.
Ez azt gondolom, hogy mindenképpen jó, viszont még egyszer hangsúlyozom, aki korszerű házban szeretne majd ingatlant vásárolni, az arra számítson, hogy szerintem az árak tovább fognak emelkedni, hiszen a kivitelező költségek is magasak, a telekköltségek is magasak, és mivel kevés ilyen termék lesz a piacon, és szerintem kereslet lesz rá, ez fölfele fogja hajtani az árakat. Tehát aki ebből nem akar kimaradni, annak érdemes lehet egy most induló projektben természetesen megbízható beruházótól már most lefoglalni az ingatlant, ami majd értelemszerűen két év múlva lesz kész, hiszen ezen én azt gondolom, hogy lehet majd tőkét is nyerni.
Nagyjából én egy olyan 15-20 százalékos, maximum 25 százalékos áremelkedésre számítok. Ugye két év alatt, ami egy hét/év alapon több mint 10 százalékos hozam, ami szerintem nem rossz. De ezzel nem szeretnék semmit sem vállalni, ez csak egy magánvélemény, semmilyen olyan adatom nincs, amit most olyan szinten alá tudnék támasztani, hanem inkább az elmúlt tíz év, mióta a piacon vagyok, és láttam egy-két mechanizmust, ez mondatja ezt velem. Összegészében is azt tudom mondani, hogy szerintem, ha valaki vásárlásban gondolkodik, akkor most érdemes megtenni. Itt van is egy cikk, amivel kapcsolatban kommenteltem, hogy én szóltam. Miről szóltam?
Arról, hogy szerintem most érdemes venni, mert hogyha tényleg be fog következni az, amire nagyon sokan számítanak, vagy áremelkedés lesz a piacon, akkor, ha valaki ebből nem akar kimaradni, akkor még most év elején érdemes vásárolni. Én azt gondolom, hogy az elkövetkezendő egy-kettő maximum három hónapban, ha nem akar ebből kimaradni. Természetesen a piac mindig változik, és ha valaki elad és vesz is, akkor a kettő kiegyenlíti egymást, de most azt gondolom, hogy ezen lehet egy kicsit nyerni.
Érdemes szerintem előrébb hozni a vásárlást, ha valaki mondjuk az év második felére tervezte, mert szerintem jobban fog járni. Az, hogy a kínálat majd hogyan változik, azt így előre nehéz megmondani. Én arra számítok, hogy tavasszal a kínálat is erősödni fog, mert az eladók látva a jobb piacot. Nagyon sok eladó van, aki kivárt az eladással, mert tavaly elég rossz volt a piac. A mondás ilyenkor a magyaroktól, hogy nem kenyérre kell. Akinek nem kenyérre kellett, az valószínűleg most fogja elindítani, látva a jó számokat és statisztikákat. Ezért is vagyok óvatos azzal kapcsolatban, hogy mennyi áremelkedés várható, hiszen, ha nagyobb lesz a kínálat, és a kereslet is nagyobb, akkor lehet, hogy egyensúlyi pontban leszünk, és igazából olyan stagnálás lesz az árakat tekintve. Mindenesetre eladóként szerintem most nincs rossz pozícióban valaki. Ár alkukat is megnéztem, azok egyébként, megmondom őszintén, megleptek az idei évben, azért majd meglátjuk, hogy ez tartós tendencia marad-e. Budán 4 százalék volt az átlagos alku, Pesten 5 százalék, országos szinten pedig 6 százalék. Persze ezt még lehetne boncolgatni, hogy lakásokra, panellakásokra vagy házakra tekintjük.
Ez most egy összhalmaz. Azért tavaly nem ez volt a jellemző, mert nagyjából Budán 6 százalék körül volt, Pesten 8, tehát mind a kettő csökkent. Hozzáteszem, ebben lehet szintén egy kis torzító hatás, szóval azért még nem arra alapoznék, hogy ez biztosan így marad, de ez is mutatja, hogy a piac jelenleg erős. Még egy gondolatot fűznék a használathoz, ami még most jutott eszembe, és elfelejtettem mondani, hogy az ingatlan állapota mennyire fontos. Megint csökkenés tapasztalható abban, hogy ki szeretne felújítandó ingatlant vásárolni, ez megint 10 százalék alá csökken, jelenleg 9 százalék. A lakható állapotú ingatlanok pedig olyan 20 százalékát teszi ki a piacnak, tehát mondhatjuk azt, hogy egyharmada a piacnak keres olyan ingatlant, amire rá is kell költeni, illetve a kétharmada inkább olyat szeretne, amivel abszolút nem kell foglalkozni. Éppen ezért, akinek mondjuk felújítandó ingatlana van, hosszabb értékesítési idővel számoljon, illetve továbbra is mondom, hogy összegészében is nagyon ár érzékeny a piac, tehát nagyon-nagyon fontos az árazás. Egy érdekes statisztika, bár nem vagyok biztos benne, hogy ez most sok mindent fog mondani, de megnéztem azt is, hogy milyen értékű ingatlanokra van a legnagyobb kereslet, és érdekesség, hogy Budán a 70 milliónál magasabbra van a legnagyobb, ami a piacnak egy elég jelentős része. Pesten ez a szám egyébként alacsonyabb, inkább a 70 millió alattiak, de ez abból is adódik, amit mondtam, hogy a 60 négyzetméternél kisebb lakások iránt van a legnagyobb kereslet, és értelemszerűen, ha valaki kiszámolja, hogy milyen négyzetméter árak vannak. Lassan már millió per négyzetméter alatt semmit sem lehet vásárolni itt a prémium területeken, akkor könnyen kijön, hogy ez miért van.
Egyébként a nagy alapterületű lakások iránt szerintem igen nagy a kereslet, a családosoknak nem olyan sok opciójuk van, és egyébként nagyon egészséges a piac a 100 millió fölötti kategóriában, és most jó pár 100 és 150 millió közötti eladásom volt, és egyébként a 200 millió fölött is elég nagy a mozgás. Tehát én azt gondolom, hogy a nagyértékű ingatlanok piaca igen erős. Én csak azt mondom, hogy érdemes lehet itt kilépni a piacra. Hozzáteszem, egy érdekes tapasztalás, és nem elég nagy a minta, de azért sok olyan együttműködő partner keres meg, aki mondja, hogy van off market lehetősége, akár több is ebben a nagy értékű kategóriában. Most ezt látom jellemzőnek, hogy sokan tesztelgetik a piacot, nem akarják meghirdetni az ingatlanokat, hanem csak elkezdik szórni az információt, hogy esetleg van-e az összeg, amiért hajlandók lennének eladni. Ez egy érdekes stratégia. Én alapvetően nem az off-market értékesítésnek vagyok a legnagyobb híve, hiszen szerintem piaci alapon lehet a legjobb árat értékesíteni, de persze érthető, ha valakinek nagyon értékes ingatlanja van, akkor nem biztos, hogy közszemlére szeretné tenni. Minden hónapban szinte van ilyen off market eladásunk is. Én azt gondolom, hogy ebben is nagyon jók vagyunk, hogyha éppenséggel erre van szükség. Összességében a licithelyzet, amit az elején említettem, az jól megmutatja, hogy egy jól összerakott marketing igenis értékes, és akár ennyire álfelhajtó hatása is lehet. És még egyszer hangsúlyozom, ez egy kivételes példa. Szóval nem azt fogom mondani, hogy minden egyes esetben majd ilyen fog előfordulni, de azt gondolom, hogy a jól összerakott marketing, a megfelelő ármeghatározás az továbbra is kritikus lesz a piacon.
A harmadik, ami még szintén nagyon fontos és kevés szó esik róla, az pedig a megfelelő kommunikáció. Én azt gondolom, hogy ilyen licithelyzeteket egy tulajdonos saját maga nagyon nehezen tud levezényelni. Gondoljunk bele a példámba, ahol az első nap már teleáras ajánlat volt, mit tud csinálni egy tulajdonos ilyen helyzetben? Valószínűleg nem fogja egy hétig lebegtetni az egész dolgot, hogy befogadjon ajánlatokat, hiszen ott érdekellentét van. Egyébként is, amikor próbálnak egy eladóra igen jelentős nyomást helyezni azzal, hogy már a zsebébe akarják dugdosni a pénzt, akkor annak nehéz szerintem ellenállni. Én azt gondolom, hogy ezért is fontos megfelelő szakembert választani, aki nagyon jó kommunikációs készséggel rendelkezik, akinek már van tapasztalata, hogy egy ilyen licithelyzetet, hogy érdemes levezényelni, és ténylegesen arra fog törekedni, hogy a lehető legjobb végeredményt hozza ki a tulajdonos számára. Így a végére zárásként tényleg csak összefoglalnak. Azt gondolom, hogy abszolút pozitívok azok a piaci hírek és trendek, amiket most meg tudtam osztani, azért arra számítok, hogy hasonlóan pozitív dolgokat fogok tudni megosztani az elkövetkezendő hónapokban is. Még egyszer hangsúlyozom, két lábbal a talajon szeretnék maradni, ezért egy reális képet szeretnék azzal kapcsolatban festeni, hogy mi várható.
Én azért azt gondolom, hogy összességében talán egy kicsit túlzott az optimizmus, ami annak is köszönhető, hogy a tavalyi év az tényleg a legtöbbek számára nagyon-nagyon siralmas volt, és ebből most van egy ilyen felocsúdás, akkor most mindenki nagyon hinni akar abban, hogy most aztán minden is megváltozott. Én azt gondolom, hogy azért a gazdasági helyzet nem rossz, de azért volt ennél már erősebb is, úgyhogy éppen ezért mindenki legyen óvatos, és nagyon-nagyon fontos, hogy megfelelő forrásból tájékozódjon, és folyamatosan tájékozódjon, mert látszik az, hogy hirtelen is tud akár 180 fokot fordulni a piac, hiszen a decemberhez képest, ahogy a január indult, az pont egy ilyen volt. Már akkor érdemes ezekről tájékozódni, amikor még a hírek nem erről szólnak, mert ezzel lépéselőnybe lehet kerülni.
