Gratulálok! Meghoztál egy komoly döntést, és megtetted az első lépéseket célod megvalósítása érdekében, eladásra kínáltad ingatlanodat. Biztosan van elképzelésed azzal kapcsolatban mi fog most történni, mire számíthatsz. Tele vagy lelkesedéssel, önbizalommal, alig várod az első bejövő hívásokat.
Szeretném, ha ingatlanod értékesítése nem válna rövid időn belül egy nyűgös, stresszes, rémálomba illő élménnyé. Ehhez véleményem szerint két dologra van szükség: megfelelő elvárásokra és egy szuper hirdetésre. Ebben a cikkben ezekben fogok neked támpontokat adni. Szánj rá 5 percet, ez akár több millió forintot is jelenthet számodra!
Ha pedig egyből a konkrét tanácsokhoz ugranál, akkor kattints az alábbi gombra!
Miért érdemes rám hallgatnod, megfogadnod a tanácsaimat?
Török Dávid vagyok és 10 éve foglalkozom ingatlanértékesítéssel. Az elmúlt években 21 milliárd forint értékben forgalmaztam lakóingatlanokat és építési telkeket. Zsinórban 5 alkalommal az ország legjobb értékesítőjének választottak Magyarország egyik vezető ingatlanközvetítő hálózatában, több mint 1.400 értékesítő közül.
- Rendszeresen jelennek meg szakmai cikkeim a femina.hu-n,
- adtam interjút a TV-ben,
- illetve hívnak meg rádióműsorokba (Manna FM) műsorokba.
Átlagosan minden héten eladok egy ingatlant, így rálátásom van az eladási árakra, piaci trendekre, keresési szokásokra.
Mire számíts?
Bár a hirdetők 95%-a valamilyen formában beleírja a hirdetésébe: „Ingatlanosok kérem NE keressenek”, ettől függetlenül a bejövő hívásaid kb. 80%-a ingatlanos lesz. Az első 3 nap várhatóan 20-30 ilyen bejövő hívásra számíthatsz naponta.
Ezt követően is sok ingatlanos fog megkeresni, de az aktivitás hullámzó lesz, ahogyan a valós ügyfelek megkeresései is. Ez teljesen normális. Amikor friss, ropogós az áru, akkor sokan rárepülnek, majd a varázs elmúlik. A 3. héttől olyan lesz, mintha egy hullámvasúton ülnél. Hol magasabb lesz az érdeklődés, hol alacsonyabb.
Akik nem követik az ingatlanpiaci változásokat, azok sok esetben azt gondolják, pillanatok alatt (1 hónapon belül) el fogják tudni adni ingatlanjukat. Bizonyos esetekben ez így is van;viszont Budapesten átlagosan a tégla lakások értékesítési ideje 120, a paneloké 90, a családi házaké 180 nap. Éppen ezért úgy érdemes tervezned, hogy várhatóan ez egy fél éves projekt lesz, ami folyamatos rendelkezésre állással jár. Érdemes tervet készítened erre az időszakra pl. hogyan fogsz rendet tartani, hogyan fogod szűrni az érdeklődőket, mikor fogod tudni mutatni a lakást, mikor fogsz árat csökkenteni stb. Míg korábban 4-5 mutatásból adtam el ingatlanokat, a piac lassulása, a kínálat növekedése, valamint a vásárlók számának csökkenése miatt ez a szám 10-15 alkalomra emelkedett. A vevők válogatnak, mert megtehetik. Nehezebben születnek ajánlatok, mert a vevők azt látják van választék, ezért a lehető legjobb üzletet szeretnék megkötni, nem akarnak lemaradni a jó vételről.
Gyakori eset, hogy tetszik az ügyfélnek az ingatlan, de azt mondja, hogy még meg akar nézni 2-3 ingatlant, mielőtt végső döntést hoz. Az is előfordulhat, hogy a vevő az ingatlan megtekintését követően nem jelentkezik többet, ami azért jelent problémát, mert így nem derül ki, hogy miért nem az érintett ingatlanra esett a választása. Amikor pedig végre ajánlatot tesz, erősen érvényesíteni akarja jó alkupozícióját. A megegyezések nehezebben születnek meg.
Érdemes lelkileg felkészíteni magadat az ezzel járó érzelmi hullámvölgyre, előre nem beleélni magad. Az a biztos, amikor a papíron megszárad a tinta. A témáról már írtam ebben a cikkemben.
Szuper hirdetés
Fontos tisztában lenned azzal, hogy hatalmas konkurenciával nézel szembe. Budán (I. II. III. XI. XII. kerületek) jelenleg közel 12.000 ingatlan hirdetés van a legnagyobb magyar hirdetési portálon. Ha ezt leszűrjük a Te lakásod paramétereire, akkor is több száz hirdetéssel versenyezel. Ahhoz, hogy téged keressenek fel a potenciális vevők, ki kell tudnod tűnni a tömegből. Éppen ezért érdemes kellő időt, energiát fordítanod a megfelelő hirdetés elkészítésére. Ha ez nálad nincs meg, akkor érdemes törölnöd a hirdetésed, és készítened egy újat az alábbi elvek szerint.
Profi fotók
Egy ingatlanhirdetés alfája és omegája az ingatlanról készült megfelelő képek. Azon belül is az első kép, hiszen akkor fognak rákattintani, megnézni a részleteket, ha valami megragadja a figyelmüket. Egy telefonnal vagy gyengébb fényképezőgéppel készített, nem jól beállított fotó nem adja vissza megfelelően a tereket, fényviszonyokat és a gyenge képminőség miatt rosszabbnak fog tűnni az ingatlanod, mint amilyen valójában.
Abba gondolj bele, hogy manapság a keresők több mint fele mobiltelefonon nézi a hirdetéseket. Ezen a felületen nagyon gyorsan hozunk döntéseket, a másodperc tört része alatt. Ha nem jó minőségűek a képek, akkor rengeteg potenciális vevő figyelmét fogod elveszíteni.
A cél mindig a valóságot megmutatni, tehát óva intelek a túlszerkesztett fotóktól, de fontos a lehető legjobb formájában megmutatni a portékádat.
Gondolom nem szükséges leírnom, de azért megteszem. Fotók nélkül hirdetni olyan, mintha csali nélkül horgásznál. Szerinted így mennyi ideig fog tartani halat fogni?
Alaprajz
Amikor túrázni indulsz egy számodra ismeretlen terepre, valószínűleg viszel magaddal térképet. Előre megtervezed az útvonalat és útközben folyamatosan ellenőrzöd, hogy jó irányba tartasz-e. Ha nem így lenne, szinte biztosan eltévednél és sosem vagy csak nagyon sokára érnél el a vágyott helyre.
Nagyon fontos, hogy adj térképet az ingatlanodhoz és készíts egy méretarányos alaprajzot. Ez alapján tudják mások elképzelni hová fognak érkezni, hogyan kell elképzelniük ingatlanodat. Ezzel valamilyen szinten szűrsz, elkerülve a felesleges köröket pl. wc és fürdő egyben vagy külön van, ami sokak számára fontos kérdés vagy honnan lehet megközelíteni az erkélyt stb.
Ha van alaprajzod, de régi és nehezen átlátható, akkor érdemes újat készíteni, mely könnyebben átlátható.
Leírás
Érdemes megfelelő időt, energiát töltened a leírás elkészítésével. NE adatokat írj le, amiket valószínűleg egyébként is megadsz, hanem olyat, ami nem derül ki. Gondold végig milyen történetet tudsz elmesélni.
Képzeld el ki a potenciális vevőd, neki milyen információk lehetnek fontosak és ezeket írd le. Egy igényesen elkészített, jól átgondold, célirányos leírás igényes vevőket vonz, és rólad, mint tulajdonosról pozitív képet közvetít.
Kiemelés
A hirdetés célja, hogy minél többen megnézzék, minél több emberhez eljusson. Hiába vannak jó képeid, alaprajzod, leírásod, ha senki sem fogja látni. Éppen ezért kell megfelelően pozícionálni, kiemelni azt. Az ingatlan.com-on például ezt kreditnek nevezik. Magánszemélyként azt vizsgálja a felület, hogy mennyi pénzt költöttél el nála. Ennek megfelelően fogja előrébb rangsorolni. Ha azt akarod, hogy minden potenciális vevőhöz eljuss, akkor érdemes megvenned a legmagasabb csomagot, ami 6 hónapra 99.000 Ft. Ez elsőre soknak tűnhet, de ha egyedül akarod ezt végigcsinálni, akkor az ingatlanod értékéhez képest ez egy jelentéktelen összeg, ami meg fog térülni.
Ha mindent megcsinálsz, amit eddig írtam, akkor garantáltan benne leszel a hirdetések legjobb 10%-ában. Vannak esetek, amikor sajnos ez is kevésnek bizonyul. Amennyiben nem elégszel meg egy jó hirdetéssel, hanem kiválóra törekszel, akkor az alábbi módszerekkel tudsz bekerülni a felső 1%-ba. Ezzel nem csak még nagyobb elérésed lesz, amivel csökkented az értékesítési időt, növeled az eladási árat és még inkább kiemelkedsz a tömegből, hanem rengeteg felesleges kört, időt spórolsz meg magadnak, hiszen jobban fogod tudni szűrni az érdeklődőket. A jelenlegi vírusos helyzetben utóbbi nem elhanyagolandó szempont, hiszen vadidegenek járkálnak hozzád rendszeresen lakást nézni. Jobb elővigyázatosnak lenni.
3D bemutató
Előnye, hogy akár fizikai találkozó nélkül is meg tudod mutatni az ingatlanod pl. egy előzetes online bejárás keretében. Ezzel előre le tudod szűrni az érdeklődő szándékait, komolyságát és csak azokat kell beengedned lakásodba, akik valóban potenciális vevők lehetnek.
Itt a távolság nem akadály, hiszen bárki saját otthonából meg tudja nyitni. Szabadon végig lehet menni a lakáson akár egyedül is, ha csak a linket töltöd fel, vagy adod meg. Ezen kívül a családtagoknak, rokonoknak is meg tudja mutatni az érdeklődő, be tud vonni minden döntéshozót anélkül, hogy 3-4-szer kelljen elmennie megnézni az ingatlant.
A Social Média felületeidre is fel tudod tölteni. Mivel sokan nem láttak még ilyet, ezért várhatóan többen megosztják, és nagyobb érdeklődést mutatnak, mintha csak a hirdetésedet osztottad volna meg.
Hátránya: nem tudsz semmit elrejteni. Igaz van lehetőség helységek letiltására, de ha túl sok mindent letiltasz, akkor az egésznek elveszik a lényege.
Videó
Azt gondolom egy jól elkészített ingatlanbemutató videó a leghatékonyabb eszköz ingatlanod értékesítésére. Látványos, érdekes, felkelti és jobb esetben fenntartja az érdeklődést, valamint így még jobban be lehet mutatni azokat az előnyöket, értékeket, amit az ingatlanod magában rejt. Az emberek szeretik a történeteket, a videóval maradandó élményt tudsz nekik nyújtani, amiről aztán tudnak mesélni másoknak.
Mi egy ingatlanról 4 videót szoktunk készíteni a különböző social felületekre optimalizálva. Ha egy profi csapatra bízod magad, akkor ezt Te is meg tudod tenni 100-200.000 Ft-ból. Ha kevesebből szeretnéd megúszni, akkor akár saját telefonoddal is körbe mehetsz, bár ez nem igazán igényes, nem fogsz élményt adni, érdeklődést generálni, elveszik a valódi hozzáadott értéke, pont ellentétes hatást érsz el vele.
Hátrány: Ha csak a jót mutatod meg, akkor érheti váratlan meglepetés az érdeklődőt a helyszínen, ami miatt bizalmát veszti.
Összefoglalva
Alkalmazd a fent leírt módszereket és garantáltan magasabb áron, valamint gyorsabban fogod értékesíteni ingatlanodat!
Fontos szem előtt tartanod, amennyiben nem megfelelően határozod meg ingatlanod értékét, úgy a fent leírtak sem fogják meghozni a kívánt eredményt. A legtöbb sikertelen ingatlan eladás a nem megfelelő árazásra vezethető vissza. Egy tapasztalt szakember egyik legfontosabb hozzáadott értéke az, hogy a rendelkezésre álló időt és az ingatlan paramétereit figyelembe véve képes meghatározni azt az árat, melyen az ingatlan értékesíthető.
Szeretnéd megtudni ingatlanod reális értékét?
