Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok esetén szoktak használati megosztási szerződést kötni, annak érdekében, hogy rendezze az azonos helyrajzi számon de közös tulajdonban lévő, de különálló lakások használati jogát.
Használati megosztási szerződés kötése
- ikerházak,
- sorházak,
- társasházak (általában olyan 4-5 lakásos társasházak, amelyeknél nincs alapító okirat és nem lett albetétesítve – ha a társasházzá alakulást nem támogatja a lakóközösség, legalább használati megosztási szerződést érdemes kötni)
- vagy olyan ingatlanok esetén szükséges, ahol például a családi ház alsó és a felső emeletét más használja.
Az osztatlan közös tulajdon
A cikkben visszatérő fogalom lesz az osztatlan közös tulajdon, úgyhogy először járjuk körbe, mit is jelent ez. Közös tulajdon általában akkor jön létre, ha egy szülő halála után a gyerekek együtt öröklik meg az ingatlant, így mindannyian egyszerre lesznek tulajdonosok, azonos tulajdoni hányad mellett.
Egy másik példa az, ha többen vásárolnak meg egy területet (például ikerházat), azonban a telekkönyv szerint a helyrajzi számon található ingatlan meg nem osztott terület. Budapesten az is gyakori, hogy nagy alapterületű lakásokat vásárolnak meg, majd több kisebb ingatlant alakítanak ki belőle, ilyenkor is célszerű használati megosztást kötni a lakásokra.
Osztatlan közös tulajdon esetén tehát az ingatlan mindegyik tulajdonosa gyakorolhatja a birtoklási, használati és rendelkezési jogokat – de csak úgy, ha azzal tulajdonostársai érdekeit nem sérti.
Ilyen esetekben válhat lényegessé a használati megosztási szerződés megkötése, vagyis a tulajdon szerződéses megosztása. Hiszen a fentiek alapján az ikerház egyik felének tulajdonosa jogosult használni az ikerház másik felét – ha pedig ezt megegyezéssel ki szeretnénk zárni, akkor azt szerződésben kell jelezni.
Ingatlan megosztás szabályai
Az ingatlan megosztás lényege az, hogy a felek kizárólagos használati jogot szerezzenek az adott ingatlan- vagy telekrész felett. A kizárólagos használati jog jelentése az, hogy aki ezt a jogot élvezi, az egyedüli tulajdonosnak tekinthető, így ő gyakorolhatja a
- birtoklási,
- használati,
- rendelkezési jogokat.
Az ingatlan megosztás szabálya, hogy a tulajdoni lapon szereplő, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultak szerződéses megállapodást kössenek.
Használati megállapodás minta: a fő tartalmi követelmények
A használati megállapodás egy ügyvéd által ellenjegyzett szerződés.
A használati megosztási szerződésnek tartalmaznia kell az alábbiakat:
- személyes adatokat (név, születési hely és idő, anyja neve, stb.)
- ingatlan leírása és alaprajzát, amin egyértelműen jelölve van, hogy a tulajdonosok megy lakrészhez szeretnének kizárólagos használati jogot
- tulajdoni hányad megoszlását
- átjárási lehetőség biztosítását
- kijelölt jogutódokat
- közüzemi szolgáltatások, mérőórák leírását
- a költségek megoszlását és az elszámolások módját, fizetési határidővel
- megállapodást a többlethasználati díjról
- keltezést, illetve a felek (és az ügyvéd) hitelesítését
A használati megállapodás után a változást a földhivatal számára jelezni kell a dokumentummal ami tartalmazza a felek megállapodását, de az nem jelenik meg a tulajdoni lapon, hanem csatolt iratként tartják számon.
A költségek viselése általában a tulajdoni hányad jelölése után, a hányadoknak megfelelően történik. Tehát ha az egyik fél kétharmad arányban tulajdonos, akkor a költségek kétharmadát javasolt viselnie, kivéve, ha a felek másban állapodnak meg, és azt a szerződésben rögzítik.
Használati megosztási megállapodás: kérdéses esetek
Gyakoriak az ikerházzal kapcsolatos problémák, vagyis inkább a felek tájékozatlansága a témában. A leggyakoribb kérdések az elővásárlási joggal kapcsolatban merülnek fel.
Elővásárlási jog
Az osztatlan közös tulajdon elővásárlási joga azt jelenti, hogyha egy tulajdonostárs eladásra kínálja saját tulajdonrészét, majd arra vevő jelentkezik, akkor eladás előtt az eladó félnek ismertetnie kell a vevő ajánlatát a többi tulajdonossal.
A többi tulajdonos ezután eldöntheti, hogy megadja-e a vevő ajánlatát, vagy lemondó nyilatkozat kitöltésével engedélyezi a vásárlást.
A gyakorlatban ez annyit jelent, hogyha a vevő 10 millió forintot javasol egy tulajdonrészért, akkor az elővásárlási joggal rendelkező tulajdonostárs vagy “kivásárolja” a vevőt 10 millió forintért, vagy lemondó nyilatkozattal köteles engedélyezni az adásvételt. Tehát: az elővásárlásra jogosult nem tudja megakadályozni az eladást.
Használati megosztási szerződés: hasznos tudnivalók
Fontos tudni, hogy megosztási szerződés hiánya esetén az ingatlan eladása nehézkesebbé válik, ugyanis a bankok nem adnak jelzáloghitelt azoknak a potenciális vásárlóknak, akik használati megosztási szerződés nélküli ingatlant szeretnének vásárolni, maximum akkor, ha pótfedezetet biztosít a leendő vevő.
Ritkább, de nem példátlan eset az sem, hogy a használati megosztási szerződést nem területi részesedés alapján kötik, hanem mondjuk időszak alapján. Ilyen az, hogyha egy nyaralót felváltva, meghatározott hónapokban használhatják csak a felek.
A közös tulajdon megszüntetése
A közös tulajdon megszüntetése gyakori igény a tulajdonostársak részéről. Ahhoz, hogy a közös tulajdon megszűnjön, három opció közül lehet választani.
A telek és az ingatlan felosztása
Ha a telket vagy a rajta lévő ingatlant egyenlő részben természetbeni megosztással el lehet határolni, akkor ez tűnik a legkézenfekvőbb megoldásnak.
Kivásárlás
A tulajdonostárs tulajdoni hányadának megvásárlásával a közös tulajdon megszűnik, a vásárló fél kizárólagos tulajdonjogot nyer.
Eladás
Azt is megbeszélhetik a tulajdonosok, hogy eladják tulajdoni részüket együttesen, egy harmadik félnek.
Ingatlanokkal kapcsolatos kérdésed van?
Az ország vezető ingatlanszakértőjeként célom, hogy megszabadítsalak a felmerülő kellemetlenségektől, megóvjalak a lehetséges buktatóktól, empátiával és odafigyeléssel támogassam ingatlanügyeidet.
Kövesd figyelemmel blogbejegyzéseimet, vagy keress bizalommal elérhetőségeimen!
