Milyen szabályok vonatkoznak a bérleti szerződés felmondása kapcsán a bérbeadóra és a bérlőre? Mire ügyeljünk, ha szeretnénk megszüntetni a bérleti jogviszonyt? Mi a teendőnk határozott, illetve határozatlan szerződés esetén?
A lakásbérleti törvény
A lakásbérletet
- a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) általános bérleti szerződésekre, valamint
- a speciális, lakásbérleti szerződésekre vonatkozó passzusai, valamint
- az 1993-as lakástörvény szabályozza.
A lakásbérleti szerződés felmondása és megszűnése
A szerződés megszűnhet többek közt
- közös megegyezéssel,
- a lakás megsemmisülésével,
- rendkívüli vagy rendes felmondással, illetve
- a bérlő halálával, amennyiben a lakásbérleti jog nem örökölhető.
Rendkívüli felmondásra kerülhet sor a lakbér kiegyenlítetlensége miatt, illetve bizonyos jogellenes magatartások esetén. A szerződő feleknek jogában áll kibővíteni a törvényben felsorolt felmondási okok körét a lakás nem rendeltetés- és szerződésszerű használatán túlmenően is, de eltérhetnek a Ptk-ban közölt törvényes felmondási idő meghatározásában is.
A határozott idejű bérleti szerződés felmondása
A törvény megkülönbözteti a határozott idejű bérleti szerződést, valamint a határozatlan idejű bérleti szerződést, amelyekre különböző felmondási szabályok vonatkoznak. A határozott időre kötött lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével megszűnik, de régi Ptk. értelmében az ilyen jogviszonyt rendes felmondással nem lehetett felmondani. A jelenleg hatályos kódex értelmében viszont van lehetőség ettől eltérően megállapodni, amennyiben a felek rögzítik a felmondási lehetőséget a bérleti szerződésben.
Ha a törvény vagy a felek szerződése megengedi, a határozott idejű bérleti szerződés idő előtti felmondása megtörténhet. A jogviszony megszüntetésére vonatkozó igényt a hónap 15. napjáig kell közölni, ami a hónap végére szólhat. A törvény értelmében a következő szabályok vonatkoznak a határozott idejű bérleti szerződés felmondására:
- A bérlő örököseinek jogában áll a határozott idejű bérleti szerződést harminc napon belül rendes felmondással felmondani.
- Az ingatlan új tulajdonosa a bérleti szerződést felmondhatja, ha a bérlő a bérleti viszonnyal vagy annak feltételeivel kapcsolatban megtévesztette.
- A bérlőnek biztosított a felmondás joga, ha a bérbeadó korszerűsítési munkálatokat kíván végezni a lakásban, ami a lakás használatát jelentősen korlátozza.
A határozott idejű bérleti szerződés rendkívüli felmondása
A lakásbérleti szerződés fontos okból rendkívüli felmondással is megszüntethető valamelyik fél szerződésszegése esetén, de közös megegyezésre is van lehetőség.
A szerződésszegés esetei lehetnek például, ha
- a bérlő a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés szabályait kirívóan megsérti, vagy
- a lakást vagy a közös használatú helyiségeket, területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja, illetve
- elmulasztja a bérleti díj és a közüzemi díjak megfizetését a bérlő felszólítása után is.
A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása
A Ptk. rendelkezései értelmében a határozatlan idejű bérleti szerződés tartós jogviszonynak minősül, és bármelyik fél rendes felmondással megszüntetheti az érintett hónap 15. napjáig átadott írásbeli nyilatkozatban, a következő hónap végére szólóan. A felek viszont a bérleti szerződésben ennél hosszabb vagy rövidebb felmondási időben is megállapodhatnak. A rendkívüli felmondással ellentétben ezekben az esetekben indokolásra nincs szükség.
A határozatlan idejű bérleti szerződés szintén megszüntethető rendkívüli felmondással, például ha a bérbeadó nem biztosítja az ingatlan rendeltetésszerű használatát, de a bérlő részéről a rongálás is szerződésszegésnek minősül.
A bérleti szerződés felmondása: mire ügyeljünk?
Mindkét fél érdekeinek védelme miatt fontos, hogy a lakásbérlettel kapcsolatos legfontosabb információk átadása írásban történjen. Mivel az albérlet felmondása határidőhöz kötött, kézhezvétel idejét érdemes mindig igazolni. Személyes átvételnél van a legkönnyebb dolgunk, de ha a postai utat választjuk, érdemes az ajánlott, tértivevényes küldeményt választani.
Bár remek dolog, ha a felek kölcsönösen szimpatikusak egymásnak, de az ördög nem alszik, ezért mindenképp azt javaslom, hogy a lakásbérleti szerződést megkötését bízzuk ügyvédre, hogy tisztában legyünk a jogainkkal és a kötelezettségeinkkel. A bérleti szerződés megszüntetése ugyan a legjobb esetben közös megegyezéssel történik, de sajnos bérlő és bérbeadó között sor kerülhet vitára, így egy gondosan összeállított szerződéssel megvédhetjük magunkat az esetleges kellemetlenségektől.
Mi a teendő, ha a bérlő nem hagyja el az ingatlant a bérleti szerződés megszűnése után? Ilyen esetekben lehet segítségedre egy közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat, ami közvetlenül, peres eljárás nélkül végrehajtható. A bérbeadott ingatlan átvizsgálása után pedig sor kerülhet az elszámolásra, amelyről A kaució jelentése: mit kell tudni az óvadékról című blogposztomban olvashatsz hasznos információkat.
További kérdéseid vannak? Fordulj az otthonszakértőhöz!
Ha érdekel az ingatlanközvetítés, vagy szükséged van valamelyik ingatlanos szolgáltatásomra, keress bátran elérhetőségeimen, vagy kövess be TikTokon!
