Egy újabb összefoglaló a legfrissebb hírekkel, aktualitásokkal. Ezúttal azt boncolgatjuk, hogy mi történt a nyár utolsó hónapjában, illetve megpróbálom előrevetíteni, hogy milyen változások elé néz a közeljövőben az ingatlanpiac.
A jegybanki alapkamat emelkedése
A jegybanki alapkamat augusztus végén 11,75 %-ra emelkedett. A hitelfelvétel szempontjából lényeges információ, hogy amennyi az alapkamat, a bank olyan összegért tud finanszírozást szerezni – és erre kerül rá pluszban az adott pénzintézet saját haszna.
A brutális jegybanki alapkamat emelkedés még nem érezteti 100%-osan a hatását. Sok bank az előre betárazott eszközállományt használja, ezért tudnak (egyelőre) kedvezőnek számító, 8-9%-os kamattal rendelkező hitelt biztosítani.
Ennek ellenére máris jóval kevesebben élnek a kölcsön lehetőségével, erősen megcsappant a hitelek iránti érdeklődés. Most inkább olyan vevők találhatóak a piacon, akik készpénzből meg tudják valósítani lakáscéljaikat, vagy csak minimális összegű kölcsönre van szükségük. Azok, akik hitelből szeretnének házat, lakást venni, elhalasztják a vásárlást.
Mindez előbb-utóbb a piacra is rányomja a bélyegét. Arra számítok, hogy a tranzakciók száma, és ezáltal a kereslet is zsugorodni fog. Az már egy érdekes kérdés, hogy mindez árcsökkenést fog-e eredményezni. Mindez attól függ, hogyan alakul a jövőben a keresleti-kínálati egyensúly.
Rezsicsökkentés-csökkentés
A rezsicsökkentéssel kapcsolatos váratlan bejelentés hatására az emberek elkezdtek tudatosabbá válni. A vásárlók szemében hatványozottan felértékelődtek az energetikai szempontok. A napelemmel ellátott, korszerű, szigetelt házak az energiaválság „nyertesei”.
Soha nem kaptam annyi kérdést a fűtésrendszerekkel kapcsolatban, mint az elmúlt időszakban. Az energiaárak miatti bizonytalanság következtében nehezebben és lassabban döntenek a vásárlók, illetve jobban válogatnak. A korszerűtlen energetikával rendelkező ingatlanok komoly hátrányba kerülnek, mivel előreláthatóan csökkenni fog irántuk a kereslet. Mindez szépen lassan – várhatóan év végétől – az árak visszaesését eredményezheti.
Hatalmas változások az albérletpiacon
A rezsicsökkentés-csökkentés alaposan felsrófolta a megélhetés költségeit. A magas bérleti díjak mellett sokan egyszerűen képtelen lesznek még a számlákat is kifizetni. A kereslet valószínűleg csökkenni fog, a tulajdonosok pedig rákényszerülnek arra, hogy lejjebb vigyék az árakat.
Az albérlői piac jelentős részét a fiatalok teszik ki, akiket otthonról a szülők támogatnak. Ha a családnak a fűtésért a korábbi ár többszörösét kell megfizetnie, félő, hogy már nem marad elegendő anyagi forrásuk a gyerek borsos árú albérletének a finanszírozására.
Az elmúlt időszakban az árolló egyre szélesebbre nyílt, a bérlők és a tulajdonosok elképzelései fényévekre kerültek egymástól. Egy friss felmérés szerint a kínálati oldal átlagosan körülbelül 197 000 Ft-ot szeretne kapni a lakásért, míg a bérlők maximum egy 157 000 Ft körüli összeget szánnának lakhatási célra.
Egy 20% körüli eltérésről beszélünk, ami már most erősen érezteti a hatását. A volt ügyfeleim közül mostanában rengetegen keresnek meg, mint utolsó mentsvárat, mert nem tudják kiadni a lakásukat. Néhány hónapja a tulajdonosok még válogathattak a bérlők között, azonban ez megváltozott. Nem kizárt, hogy a bérleti díjak újragondolására lesz szükség, ugyanis rendkívül árérzékennyé vált a piac.
Szerencsére még mindig van egy olyan réteg, aki meg tudja fizetni a jó minőségű albérleteket. A tanácsom az, hogy sokkal tudatosabbá kell válni a lakáskiadásnál, és a minőségre helyezni a fókuszt. Az ingatlan megfelelő felkészítése – például tisztasági festés, jó állapotú, modern bútorok – rengeteget nyom a latba. Ha ez nem történik meg, csak alacsonyabb áron lehet kiadni a lakást.
Állami támogatások – a küszöbön a zöld hitel folytatása (?)
Nincs új a nap alatt az állami támogatásokkal kapcsolatosan – legalábbis, hivatalos bejelentés nem történt. Viszont felröppent egy kósza hír, mely szerint jövőre útjára indulhat a Zöld Otthon Program 3. fázisa. A részletekről sincs még konkrét információm, de az biztos, hogy a piaci hitelnél kedvezőbb feltételekkel lehet majd kölcsönhöz jutni.
Amennyiben ez ténylegesen megvalósul, az várhatóan komoly lendületet ad az új építésű ingatlanok piacának, sokan hozzák majd előre a vásárlás időpontját. Az sem kizárt, hogy a megújult Zöld Otthon Program inkább a meglévő ingatlanok energetikai korszerűsítését célozza meg, amire egyébként hatalmas szükség lenne.
Mindennél fontosabbá vált az eladási ár helyes meghatározása
A piac rendkívül árérzékeny – ezért (is) van nehéz dolga annak, aki pontosan szeretné belőni az eladni kívánt ingatlan értékét. A felújítandó állapotú házak, lakások iránt ugyan van kereslet, de a folyamat mégis döcögős, hosszabb értékesítési idővel kell számolni. A vevők gyakran bizonytalanok abban, hogy a felújítás meddig fog tartani, megéri-e egyáltalán, illetve, lesz-e munkaerő és alapanyag.
Ha értékesítésen töröd a fejed, azt javasolom, hogy inkább legyen versenyképes az ár, ezáltal legyen több potenciális vevőd, mintsem, hogy az eladás hosszú ideig elhúzódjon. Ugyanis ilyenkor a piac által kikényszerített folyamatos, többszöri árcsökkentés miatt könnyen előfordulhat, hogy jóval áron alul kel el az ingatlan.
Nem lett könnyebb a telkek értékesítése
A kedvezményes 5%-os lakásáfa meghosszabbításának következményeként arra lehetett számítani, hogy a telkek iránt megnő a kereslet. Azonban ez – eddigi személyes tapasztalataim alapján – nem így történt. Továbbra is rendkívül alacsony az érdeklődés az építési telkek iránt mind a magánszemélyek, mind a beruházók részéről. Az ingatag gazdasági helyzet okozta bizonytalanság miatt most itt is a kivárás a jellemző, az emberek nem szívesen vágnak bele egy ilyen nagy volumenű projektbe.
Amennyiben telket adnál el, szintén hosszabb értékesítési idővel kell számolnod. A reális ár meghatározása mellett a telek adottságai is lényegesek (például milyen a beépíthetősége, van-e bontásra váró épület a területen …stb.).
Mit hoz(hat) a jövő?
Az idei évben – ha csak nem történik valamilyen újabb drámai bejelentés a kormány részéről – a piac stabil marad. Elsősorban budai ingatlanokkal foglalkozom, így ezekről tudok érdemben nyilatkozni. Itt a jó minőségű, jó adottságú ingatlan egyértelműen hiánycikk, ezért az ilyen házak, lakások pillanatok alatt elkelnek.
Az ország több részre fog szakadni: egyes területeken akár még áremelkedés is prognosztizálható, míg máshol a keresletcsökkenés árcsökkenést eredményezhet. A korszerűtlen energetikai besorolású ingatlanoknál szinte biztosan árzuhanás várható.
Véleményem szerint amíg van fizetőképes kereslet, addig a helyzet számottevően nem fog változni. Egyelőre még nem jelent meg a piacon az a réteg, akinek magas hitel mellett extrém nagy összegű törlesztőrészletet kell fizetnie. Ami komoly gondot okozhat, az az, ha a munkanélküliségi ráta drasztikusan megemelkedik.
Természetesen azt, hogy mi történik majd a jövőben, 100%-os pontossággal én sem tudhatom. De segíthetek abban, hogy az értékesítés profi módon, a lehető legrövidebb idő alatt, a legjobb eredménnyel valósuljon meg.
Keress bátran elérhetőségeim egyikén!
